11 lưu ý về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai từ ngày 01/4/2025

1. Xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư (CĐT)

Ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho CĐT khi:

- CĐT đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư 61 (trừ trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh cho CĐT trên cơ sở bảo lãnh đối ứng).

- CĐT đã nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh Bất động sản cấp tỉnh trả lời cho CĐT về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

2. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

- Căn cứ đề nghị của CĐT hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho CĐT.

- Bên bảo lãnh và CĐT ký thỏa thuận cấp bảo lãnh theo quy định tại Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023 và quy định tại khoản 12 Điều 3, Điều 15 Thông tư 61.

- Căn cứ thỏa thuận cấp bảo lãnh, bên bảo lãnh phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho CĐT để CĐT gửi bản sao cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

- Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của CĐT, CĐT gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho bên bảo lãnh để đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho bên mua.

- Bên bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho CĐT để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua.

3. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thỏa thuận cấp bảo lãnh

- Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư 61 và mọi nghĩa vụ của CĐT đối với bên bảo lãnh theo thỏa thuận cấp bảo lãnh đã hoàn thành; trừ trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn;

- Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Thông tư 61 (trừ nội dung tại điểm h và điểm i trong trường hợp bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng), thỏa thuận cấp bảo lãnh còn phải có nội dung quy định bên bảo lãnh có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do CĐT gửi đến và gửi thư bảo lãnh cho CĐT để cung cấp cho bên mua.

4. Thời hạn hiệu lực và nội dung của văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh

- Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hoặc khi thỏa thuận cấp bảo lãnh hết hiệu lực (tùy thuộc thời điểm nào xảy ra trước).

- Văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh phải có các nội dung: Thông tin về bên bảo lãnh, CĐT; hiệu lực của văn bản; thông tin dự án được bảo lãnh hoặc phần dự án được bảo lãnh (nếu chỉ bảo lãnh một phần dự án); cam kết của bên bảo lãnh về việc sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án của CĐT được bên bảo lãnh chấp thuận bảo lãnh cho CĐT; nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với bên mua được ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh là số tiền CĐT có nghĩa vụ phải trả cho bên mua khi CĐT không bàn giao nhà ở đúng thời hạn đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký, bao gồm: Số tiền CĐT đã nhận ứng trước từ bên mua sau thời điểm bên mua đã nhận được thư bảo lãnh của bên bảo lãnh và khoản tiền khác (nếu có) mà CĐT có nghĩa vụ phải trả cho bên mua theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký; hồ sơ bên mua gửi cho bên bảo lãnh yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phát hành cho bên mua.

5. Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh

- Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn CĐT phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua khi CĐT không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư 61. Trường hợp bên bảo lãnh và CĐT chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

- Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Thông tư 61, thư bảo lãnh còn phải có nội dung nêu rõ nghĩa vụ tài chính của CĐT được bảo lãnh và nêu rõ hồ sơ bên mua gửi cho bên bảo lãnh yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phát hành cho bên mua.

6. Số tiền bảo lãnh cho từng bên mua

Số tiền bảo lãnh cho từng bên mua tối đa bằng tổng số tiền CĐT được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2023 và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

7. Số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

- Số dư bảo lãnh đối với CĐT hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của CĐT. Số dư bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với từng bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư 61.

- Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm CĐT thông báo với bên bảo lãnh số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua quy định tại gạch đầu dòng bên dưới và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

- Bên bảo lãnh và CĐT thỏa thuận về thời gian thông báo và cập nhật số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua trong tháng nhưng không muộn hơn ngày làm việc cuối cùng của tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh. CĐT chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận ứng trước của các bên mua cho bên bảo lãnh.

8. Quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh

- Bên bảo lãnh có quyền: Từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua, thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau khi đã chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh; từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của CĐT hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2023 hoặc bên mua không xuất trình được thư bảo lãnh mà bên bảo lãnh đã phát hành cho bên mua.

- Bên bảo lãnh có nghĩa vụ: Phát hành thư bảo lãnh trước thời hạn giao, nhận nhà quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ và gửi cho CĐT; trường hợp bên bảo lãnh và CĐT chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, bên bảo lãnh phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của bên bảo lãnh và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của CĐT, trong đó nêu rõ nội dung bên bảo lãnh không tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với CĐT sau thời điểm bên bảo lãnh chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh với CĐT. Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, bên bảo lãnh tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt; thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền trả thay tương ứng với nghĩa vụ tài chính của CĐT được xác định căn cứ theo hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh do bên mua cung cấp phù hợp với điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại thư bảo lãnh.

9. Quyền và nghĩa vụ sau của CĐT

- CĐT có quyền: Đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua lựa chọn có bảo lãnh thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai được bảo lãnh trong thời hạn văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh có hiệu lực;

- CĐT có nghĩa vụ: Gửi thư bảo lãnh do bên bảo lãnh phát hành cho bên mua sau khi nhận được từ bên bảo lãnh theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023; trường hợp bên bảo lãnh và CĐT chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, CĐT phải thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của CĐT (nếu có) và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của CĐT về việc bên bảo lãnh chấm dứt bảo lãnh cho CĐT. CĐT phải dừng cung cấp cho bên mua văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh đã hết hiệu lực khi thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa CĐT và bên bảo lãnh hết hiệu lực; thông báo chính xác cho bên bảo lãnh số tiền đã nhận ứng trước của từng bên mua và các khoản tiền khác (nếu có) theo đúng thời gian đã thỏa thuận theo quy định.

10. Quyền của bên mua

Bên mua được nhận thư bảo lãnh do bên bảo lãnh phát hành từ CĐT gửi đến; yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của CĐT trên cơ sở xuất trình thư bảo lãnh kèm theo hồ sơ phù hợp với thư bảo lãnh.

11. Các nội dung khác

Ngoài các quy định nêu trên, các nội dung khác về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tương ứng tại Thông tư 61.

Theo Baoquankhu 7