5 loại thuế phí khi mua bán nhà đất và hướng dẫn cách khai, nộp

Căn cứ:

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;

– Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 140/2016/NĐ-CP;

– Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế TNCN;

– Thông tư 250/2016/TT-BTC về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh.

1. Thuế thu nhập cá nhân

* Người có nghĩa vụ nộp thuế:

Theo quy định, người có thu nhập (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế nên các bên được thỏa thuận người mua là người nộp thuế.

* Mức thuế phải nộp:

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2 % x giá chuyển nhượng. 

– Trường hợp trên hợp đng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
– Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đng chuyển nhượng.
Lưu ý về giá chuyển nhượng:

Xem thêm: 2 trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất.

* H sơ khai thuế thu nhập cá nhân:

H sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bao gm:

1. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

2. Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

3. Hợp đng chuyển nhượng nhà, đất.

4. Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).

* Nơi nộp h sơ khai thuế:

– Cá nhân nộp h sơ khai thuế cùng h sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

– Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp h sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

– Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

* Thời hạn nộp h sơ khai thuế:

– Trường hợp hợp đng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp h sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp h sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp h sơ khai thuế với cơ quan thuế.

* Thời hạn nộp thuế:

– Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

– Khi nộp h sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp.

Xem thêm: Mua bán nhà đất 2021: Lưu ý gì về điều kiện, h sơ, thủ tục

2. Lệ phí trước bạ

* Người nộp lệ phí:

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, khi chuyển nhượng thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc người bán cho tiền để người mua nộp lệ phí trước bạ.

* Mức nộp lệ phí trước bạ:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

Với đất:

Với nhà ở:

Trong đó:

– Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân;

– Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành;

– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Tuy pháp luật quy định khá phức tạp về cách tính lệ phí trước bạ nhưng người dân chỉ cần nộp theo Thông báo của cơ quan Nhà nước.

* H sơ khai lệ phí trước bạ:

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01. 

– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.

– Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có ngun gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật. 

– Bản sao hợp đng chuyển nhượng.

* Nơi nộp h sơ:

– H sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận h sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Xem chi tiết tại: Nơi nộp h sơ các thủ tục hành chính về đất đai.

* Thời hạn nộp lệ phí:

– Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế.
 

3. Phí thẩm định h sơ
 

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định h sơ cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:

– Phí thẩm định h sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp h sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định h sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: Điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

– Phí thẩm định h sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Mức thu do HĐND từng tỉnh thành quy định.

Kết luận, khi chuyển nhượng nhà, đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn và phí thẩm định h sơ cấp giấy chứng nhận (nếu có); các bên nộp h sơ khai thuế, phí cùng với h sơ sang tên Sổ đỏ, trừ trường hợp chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

4/ Phí công chứng chuyển nhượng nhà đất.

Theo quy định của pháp luật, hợp đng công chứng được xem là căn cứ pháp lý cao nhất khi giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua.

Mức thu phí công chứng hiện nay được quy định tại Thông tư số 257/2016/BTC như sau:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gm:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;
2. Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
3. Trích lục bản đ địa chính;
4. Văn bản, số liệu h sơ địa chính (Thông tư 85/2019/TT-BTC).

Mức thu phí công chứng nhà đất cụ thể do từng địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn.

Cách tính phí công chứng nhà đất

1. Hợp đng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

* Căn cứ tính phí công chứng

Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đng, giao dịch nhà đất được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đng, giao dịch, cụ thể:

– Công chứng hợp đng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

– Công chứng hợp đng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

* Mức phí công chứng phải nộp

Phí công chứng nhà đất năm 2021 (Ảnh minh họa)Ví dụ: Hợp đng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là 04 tỷ đng. Phí công chứng phải nộp là 2,7 triệu đng (2,2 triệu đng + 0,05% x 01 tỷ đng = 2,7 triệu đng).

2. Hợp đng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở

Theo điểm b khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí khi công chứng hợp đng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở như sau:

Lưu ý: Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đng, giao dịch x Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định . 

Kết luận: Hiện nay, phí công chứng nhà đất vẫn được tính theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC (được áp dụng từ ngày 01/01/2017 đến nay). Như vậy, cách tính phí công chứng khi chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất hiện nay không có sự thay đổi.

5/ Phí môi giới nhà đất:

• Môi giới độc quyền: Đây là hình thức nhà môi giới BĐS được độc quyền tiếp thị và độc quyền đại diện cho người bán. Ngoài ra, đối tượng này cũng có thể chào bán hoặc hợp tác với các nhà môi giới BĐS khác để giới thiệu tới các khách hàng tiềm năng và nhận lại khoản thù lao xứng đáng.
• Môi giới tự do: Đây là hình thức nhà môi giới BĐS giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu nhà đất, tư vấn cho khách hàng và hưởng khoản thù lao gọi là phí môi giới theo giá trị thành công mỗi thương vụ.

Phí dịch vụ môi giới nhà đất là bao nhiêu

Các loại sản phẩm bất động sản trong giao dịch môi giới chủ yếu là cho thuê hoặc bán căn hộ, mua bán nhà đất, sang nhượng cửa hàng, mặt bằng văn phòng, mặt bằng kinh doanh,… Chủ nhà hoặc chủ đầu tư sẽ phải bỏ ra một số tiền hoa hồng cho bên môi giới nếu giao dịch thành công. Mặc dù số tiền không quá lớn nhưng người bán sẽ nhanh chóng cho bán/ cho thuê. Tránh hiện tượng bất động sản để không rất phí.

Vậy ngân sách môi giới là bao nhiêu là phù hợp Tỷ lệ hoa hng cho một thanh toán giao dịch thành công xuất sắc thường khoảng chừng 1 đến 3 % theo giá trị hợp đng với thanh toán giao dịch mua và bán và 1 tháng tiền thuê nhà với thanh toán giao dịch cho thuê 1 năm .

Batdongsan386.com là kênh thông tin bất động sản kết nối giữa chủ nhà, nhà môi giới với những khách hàng có nhu cầu. Với thông tin minh bạch, chính xác, rõ ràng mỗi tháng có hàng ngàn giao dịch với sự thoải mái, hài lòng tuyệt đối của cả bên tham gia đăng và tìm tin tức BĐS. Cảm ươn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi (Hotline : 039.954.6666)

Theo Luật Nhà đất