Các quy định về bi thường khi thu hồi đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước quyết định thu hi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

- Thu hi do vi phạm pháp luật về đất đai;

- Thu hi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Thẩm quyền thu hi đất

Theo quy định tại Luật Đất đai, thẩm quyền thu hi đất được quy định như sau:

- UBND cấp tỉnh quyết định thu hi đất trong các trường hợp:

+ thu hi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013;

+ thu hi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- UBND cấp huyện quyết định thu hi đất trong các trường hợp sau đây:

+ thu hi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đng dân cư;

+ thu hi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trường hợp trong khu vực thu hi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hi đất của UBND cấp tỉnh và cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hi đất.

 

Nguyên tắc bi thường khi thu hi đất

Khi bị Nhà nước thu hi đất, người sử dụng sẽ được bi thường về việc thu hi. Bi thường khi thu hi đất là quyền của chủ thể đang sử dụng đất bị thu hi nhằm bù đắp thiệt hại về vật chất cho người sử dụng đất trong trường hợp bị thu hổi đất để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác hoặc vì nhu cầu của nhà nước và xã hội.

Theo quy định của pháp luật, không phải tất cả các trường hợp bị thu hi đất, chủ thể đang sử dụng đất bị thu hổi đều được bi thường.

Các trường hợp chủ thể sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả, cố ý huỷ hoại đất hoặc trường hợp đất được giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyển, đất lấn chiếm, đất do cá nhân sử dụng đã chết mà không có người thừa kế, chủ thể sử dụng đất tự nguyện trả lại đất... thì sẽ không được bi thường khi bị thu hi đất.

Điều kiện được bi thường khi Nhà nước thu hi đất

Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để được đền bù bi thường về đất khi người sử dụng đất bị thu hi như sau:

- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân:

+ Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

+ Thửa đất đã có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp;

- Nếu người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được đền bù về đất khi bị thu hi trong trường hợp đã có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp;

- Người sử dụng đất là cộng đng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: thửa đất không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê, đng thời, phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp;

- Người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà diện tích đất sử dụng thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà diện tích đất này có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp;

- Người sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có ngun gốc từ ngân sách nhà nước và đã có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp;

- Người sử dụng đất là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp cũng là đối tượng được đền bù bi thường về đất khi Nhà nước thu hi;

- Người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà các đối tượng này được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và đã có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp.

Nguyên tắc bi thường khi thu hi đất

Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc bi thường khi thu hi đất cụ thể như sau:

- Người sử dụng đất được đền bù bi thường về đất nếu thửa đất thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013

- Người sử dụng đất được đền bù bi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hi. Trong trường hợp không có đất để đền bù bi thường thì việc bi thường được tiến hành bằng việc chi trả bằng tiền cho người có đất bị thu hi, tiền bi thường được tính bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định.

- Khi thực hiện bi thường trong trường hợp Nhà nước thu hi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Thẩm quyền bi thường khi thu hi đất

Theo quy định hiện hành, tùy thuộc đối tượng người sử dụng đất bị thu hi đất mà cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đền bù bi thường cũng có sự khác biệt. Hay nói cách khác, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hi đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định phương án đền bù, bi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư.

UBND cấp tỉnh nơi có đất quyết định phương án bi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các trường hợp người sử dụng đất là:

+ Tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, hoặc cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (trừ các trường hợp là người quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường thị trấn);

+ Người sử dụng đất đang quản lý, sử dụng…đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định;

UBND cấp huyện nơi có đất quyết định phương án bi thường, hỗ trợ tái định cư cho các trường hợp người sử dụng đất là:

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đng dân cư;

+ Hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trình tự, thủ tục thu hi đất

Điều 69 và Điều 71 Luật Đất đai 2013 quy định trình tự, thủ tục thu hi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gm các bước như sau:

Bước 1: Thông báo thu hi đất

UBND cấp có thẩm quyền thu hi đất ban hành thông báo thu hi đất ban hành thông báo thu hi đất.

Bước 2: Ra quyết định thu hi đất

- UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thu hi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- UBND cấp huyện thu hi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đng dân cư; thu hi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.

Bước 4: Lấy ý kiến, lập và thẩm định phương án bi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 5: Quyết định phê duyệt và niêm yết công khai phương án bi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 6: Tổ chức chi trả bi thường

Theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bi thường phải chi trả tiền bi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hi.