Chung cư tăng giá chậm hơn nhà đất

Trong 5 năm qua, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP HCM tăng trung bình 7%/năm và 14%/năm. Trong khi đó, nhà đất ở cả hai thị trường đều có mức tăng giá cao hơn, lần lượt là 14%/năm và 21%/năm.

Giá căn hộ sơ cấp tăng mạnh trong thời gian qua do ngun cung khan hiếm. (Ảnh minh họa: Hoàng Huy)

Thống kê của CBRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có sự phục hi nhất định sau hai năm trầm lắng vì dịch COVID-19. Trong đó, thị trường chứng kiến sự nổi lên nhanh chóng của căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Đi cùng với sự thay đổi đó, giá bán bất động sản liên tiếp lập đỉnh mới.

Theo đó, trong 6 tháng đầu năm 2022, ngun cung căn hộ mới dần phục hi với dự dẫn dắt của phân khúc cao cấp. Sau khi lập đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, ngun cung căn hộ ra thị trường đã sụt giảm do nhiều yếu tố dịch bệnh, pháp lý.

Trong nửa đầu năm 2022, ngun cung vẫn ở mức thấp. CBRE ước tính, thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường TP HCM có sự phục hi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, đã vượt qua cung của cả năm 2021.

Về phân khúc, căn hộ cao cấp hoàn toàn áp đảo. Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp những năm qua luôn chiếm tỷ trọng cao, khoảng 65 – 70% tổng ngun cung thị trường. Tuy nhiên, hai năm trở lại đây, ngun cung cao cấp ngày càng tăng, hiện đã chiếm khoảng 60% tổng ngun cung. Tại TP HCM, tỷ lệ này thậm chí còn cao hơn khi căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85 - 90% tổng ngun cung thị trường.

Ở chiều ngược lại, sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TPHCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong ba năm trở lại đây và CBRE dự báo trong ba năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Về vị trí dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây tập trung ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm 2022, ngun cung bắt đầu dịch chuyển về phía đông thành phố, với khoảng 63% từ đầu năm 2022 đến nay. Tại TP HCM, 83% ngun cung bất động sản vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất là TP Thủ Đức.

(Ngun: CBRE Việt Nam)

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, giá sơ cấp căn hộ tăng mạnh do ngun cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, trong vòng 5 năm qua, mức tăng giá bình quân đã tăng 7%/năm, còn tại TP HCM là 14%/năm.

"Việc ngun cung hạn chế dẫn tới mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao. Tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bán được vượt ngun cung chào bán mới. Tại TP HCM, tỷ lệ hấp thụ có sụt giảm đôi chút, nhưng vẫn cao, ở mức 70 – 75%. Việc tỷ lệ hấp thụ sụt giảm đến từ nguyên nhân các sản phẩm định vị cao cấp, giá quá cao, có thể “chưa tương xứng” với vị trí của dự án”, vị này nói.

Dự báo thị trường căn hộ, đại diện CBRE cho biết, sau ba năm khan hiếm, ngun cung sản phẩm vào cả Hà Nội và TP HCM đều sẽ rất di dào. Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường những dự án mới mà họ đã chào bán. Giá sẽ tiếp tục tăng nhưng không quá cao. Chẳng hạn, giá trung bình căn hộ ở TP HCM hiện là 58 triệu đng/m2 nhưng đến năm 2024 chỉ khoảng 62 triệu/m2, tương ứng mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8%.

Với thị trường nhà đất, bà Dung cho rằng, ngun cung vô cùng khan hiếm và sẽ tiếp tục khan hiếm trong những năm tới. Những chủ đầu tư có ngun cung di dào mạnh dạn tăng giá bán và thị trường căn hộ thứ cấp cũng sẽ được thúc đẩy tăng mạnh.

Nửa đầu năm 2022, ngun cung nhà đất bung ra thị trường khá lớn, khoảng 6.000 căn. Mặc dù ngun cung tăng cao, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ cũng rất cao, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn bắt kịp lượng cung hàng. Trong khi đó tại TP HCM chỉ có 600 căn được chào bán ra thị trường, bằng 1/10 Hà Nội. Đây là vấn đề đã diễn ra kể từ năm 2019, cho thấy ngun cung khan hiếm.

(Ngun: CBRE Việt Nam)

Theo chuyên gia CBRE, nhà đất ở cả hai thị trường Hà Nội và TP HCM đều có mức tăng giá rất cao. Giai đoạn từ năm 2017 đến 6 tháng đầu năm 2022, giá bất động sản tăng bình quân 14%/năm, còn tại TP HCM là 21%/năm.

“Giá các dự án liên tục lập đỉnh mới khi ngun cung hạn chế và các chủ đầu tư không còn nhiều quỹ đất để phát triển các sản phẩm gắn liền với đất, do đặc thù các sản phẩm này đòi hỏi quỹ đất rất lớn”, bà Dung nhận định.

Trên thị trường thứ cấp, CBRE cho biết, mức giá cũng tăng cao liên tục, tại Hà Nội mức tăng trung bình trong 5 năm qua là 17%/năm cho sản phẩm biệt thự và 9% cho sản phẩm liên kề. Tại một số dự án “hot”, mức tăng có thể gấp đôi và tại TP HCM, con số này là 19%.

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh