Chuyên gia dự báo dòng tiền vào bất động sản có thể tăng mạnh từ cuối 2026

(Ảnh minh họa: Hải Quân).

Tại sự kiện do Báo Người Lao động  tổ chức vào sáng ngày 6/5, ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real, cho biết lãi suất ngân hàng thời gian qua là một trong những rào cản lớn nhất đối với nhà đầu tư bởi phần lớn người mua đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Lãi suất vừa rồi đã tăng lên đến 12%, thậm chí 14%/năm. "Đó thực sự là một bài toán vô cùng nan giải vì chi phí phải trả cao hơn”, ông nói.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, việc Nhà nước phối hợp với hệ thống ngân hàng để kéo giảm lãi suất đang giúp thị trường có tín hiệu tích cực hơn, giảm áp lực chi phí vốn cho người mua nhà.

Ông cũng cho rằng mặt bằng giá bất động sản thời gian qua đã tăng trung bình khoảng 20% nên khả năng giảm sâu là không cao.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư đang có thêm lợi thế khi ngân hàng giảm lãi suất, chủ đầu tư tung chính sách thanh toán giãn tiến độ 3 - 4 năm và xu hướng dịch chuyển sang các khu vực vùng ven có giá mềm hơn bắt đầu rõ nét.

“Cùng một khu vực trung tâm, giá có thể đã lên khoảng 150 triệu đồng/m2 nhưng ở vùng ven, mức giá có thể chỉ khoảng 70 triệu đồng/m2, tức thấp hơn khoảng 50% so với mặt bằng chung khu trung tâm. Như vậy, nhà đầu tư sẽ có thêm nhiều lựa chọn hơn”, ông Kiên dẫn chứng.

Ở góc độ người mua ở thực, ông đánh giá đây là giai đoạn có nhiều cơ hội hơn khi nhu cầu ở thực hiện chiếm tới 60 - 70% thị trường. Theo ông, lãi suất giảm, chính sách thanh toán giãn tiến độ và việc mở rộng các vùng đô thị đang giúp người mua có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính.

Trong khi đó, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Bất động sản Smartland, nhận định thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào giai đoạn “lọc” mạnh, tập trung vào giá trị thực thay vì các kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước đây.

“Thực tế, giai đoạn thị trường thanh lọc không phải chỉ diễn ra trong năm nay mà đã bắt đầu từ vài năm trước. Đây cũng là xu hướng chung của thị trường trên thế giới khi chỉ những chủ đầu tư phát triển bền vững, có tầm nhìn và có tiềm lực thì mới có thể đi đường dài”, ông nói.

Theo ông Đăng, trước đây thị trường dễ rơi vào trạng thái FOMO và  dễ “gãy sóng” bất cứ lúc nào vì kỳ vọng ảo quá lớn, nhiều người tin rằng đầu tư vài tháng là có lời mà thiếu cơ sở. Tuy nhiên hiện nay, nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến yếu tố bền vững và khả năng vận hành thực tế của dự án.

Ông cho rằng những dự án vẫn hút khách trong giai đoạn khó khăn thường đáp ứng ba tiêu chí chính: Tiến độ thực tế bám sát cam kết; hệ sinh thái tiện ích vận hành thật và năng lực tài chính đủ mạnh của chủ đầu tư.

“Khi khách hàng bỏ tiền ra, họ cần biết trong khoảng thời gian đó họ sẽ nhận lại được gì. Nếu chậm trễ trong kế hoạch đầu tư và kinh doanh thì chưa cần nói đến tăng giá, bản thân nhà đầu tư đã mất đi một phần lợi ích.

Hệ sinh thái tiện ích nhưng phải là hệ sinh thái vận hành thực tế. Không chỉ là có công viên, shophouse, khu vui chơi, ăn uống… mà quan trọng là những tiện ích đó có thực sự hoạt động được hay không. Bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi có dòng người thực. Đó mới là bất động sản sống.

Chủ đầu tư phải có đủ tiềm lực tài chính và tầm nhìn để phát triển dự án đến nơi đến chốn, đảm bảo những cam kết đã đưa ra, chứ không chỉ nằm trên bản vẽ hay truyền thông. Nếu marketing tốt nhưng triển khai không được thì niềm tin của nhà đầu tư sẽ không còn ”, ông nhấn mạnh.

Đánh giá về xu hướng thị trường thời gian tới, chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh dự báo dòng tiền sẽ quay trở lại bất động sản mạnh hơn từ cuối năm 2026, song sẽ mang tính chọn lọc cao.

Theo ông, triển vọng này được hỗ trợ bởi việc Nhà nước đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, kiểm soát lãi suất được thực hiện rõ ràng hơn và các dự án bắt đầu được tập trung vào yếu tố pháp lý.

"Bất động sản thường vận động theo chu kỳ. Theo tôi, cuối 2026 sẽ bắt đầu bước vào một chu kỳ tăng trưởng có chọn lọc và có thể bùng phát mạnh vào năm 2027 - 2028. Chu kỳ khó khăn của bất động sản hiếm khi kéo dài quá 5 năm.

Giai đoạn từ 2022 đến 2024 là một chu kỳ tương đối khó khăn khi lãi suất và tín dụng bị kiểm soát nhưng sau khoảng 2 năm thì thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi trở lại. Bối cảnh hiện tại cũng có nhiều điểm tương đồng", ông nói.

Dù vậy, các chuyên gia đều nhấn mạnh yếu tố quan trọng nhất hiện nay vẫn là năng lực tài chính của người mua và uy tín của chủ đầu tư.

Ông Tạ Trung Kiên cho rằng bên cạnh việc “khám sức khỏe” doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư cũng cần “khám sức khỏe tài chính” của chính mình để tránh rơi vào bẫy vay nợ. Dù thị trường hiện có nhiều chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán hay hỗ trợ lãi suất trong 1 - 2 năm đầu, người mua vẫn phải tính toán kỹ khả năng tài chính trong 3 - 10 năm tới trước khi quyết định vay.

Ở góc độ người mua nhà lần đầu, ông Huỳnh Trung Minh cho rằng tâm lý nóng vội sở hữu căn nhà đầu tiên dễ khiến nhiều người chọn sai sản phẩm hoặc vay vượt khả năng chi trả. Người mua nên chuẩn bị trước khoảng 50 - 60% giá trị căn nhà và chỉ vay trong ngưỡng an toàn. Đồng thời, cần duy trì một khoản tiền dự phòng đủ để chống chịu trong 1 - 3 năm nếu lãi suất tăng hoặc thu nhập biến động.

Theo ông Minh, “ngay cả khi lãi suất tiết kiệm thấp hơn lãi vay và chịu lỗ 1–2%/năm thì việc có quỹ dự phòng vẫn rất cần thiết. Nó giúp khoản trả nợ hàng tháng không trở thành gánh nặng tâm lý vì phía sau luôn có một lớp đệm an toàn. Mua căn nhà đầu tiên nên được xem là kế hoạch dài hạn cho tương lai thay vì gồng mình chịu đựng suốt thời gian vay vốn".

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh