Có nên mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng

17/02/2018 ,13:54

Mua nhà đất phát mãi là một món hời vì bạn có thể tậu được một mảnh đất hay căn nhà với giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên, người mua có thể sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn liên quan đến thương vụ nhạy cảm này.

Người mua nhà đất phát mãi cần hiểu rằng ngân hàng không phải là tổ chức chuyên kinh doanh bất động sản. Họ chỉ quan tâm đến việc thu hi vốn cho vay (thường là 70 – 80% giá thị trường). Do vậy, ngân hàng thường ưu tiên để con nợ tự bán tài sản nhằm tránh thủ tục và chi phí kiện tụng. Nếu không thành công thì họ với kiện ra tòa, kê biên tài sản và ủy quyền cho công ty đấu giá bán tài sản ra thị trường.

Các rủi ro khi mua nhà đất phát mãi

Pháp lý không đảm bảo

Tuy bên mua làm việc trực tiếp với chủ nhà nhưng người này không hoàn toàn sở hữu tài sản vì nó đang được cầm cố tại ngân hàng, nên dễ vướng vào những rắc rối về pháp lý. Đơn cử, bà T. (quận Bình Thạnh, TP.HCM) đã mua một căn nhà phát mãi trên đường Phan Văn Trị. Nhưng sau đó bà T. đã gặp vướng vào một vụ tranh chấp.

Nguyên nhân là vì người bán chỉ là đng sở hữu căn nhà với một người em trai đang sống ở nước ngoài. Người em trai này sau đó về nước và đòi lại nhà. Trước đó, người bán đã thế chấp nhà để vay 2,1 tỷ đng, đến khi quá hạn không trả được nợ, ngân hàng đem phát mãi. Tuy nhiên, ngân hàng không đưa vụ này ra tòa mà chỉ thỏa thuận với chủ cũ để tìm khách mua là bà T. để bán lại nhằm thu hi vốn.

Thương vụ phức tạp

Khác với các giao dịch bất động sản thông thường, mua bán nhà đất phát mãi là thương vụ có sự tham gia của 3 bên gm chủ sở hữu tài sản (con nợ), ngân hàng và người mua. Do vậy, việc hoàn tất thương vụ một cách ổn thỏa đòi hỏi phải mất rất nhiều thời gian. Chưa kể, tính phức tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn rủi ro và có thể phát sinh vào bất kỳ lúc nào.

Chủ tài sản không hợp tác

Nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ nhà cũ chống đối không chịu bàn giao tài sản. Lúc này người mua phải chờ một thời gian để trung tâm bán đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế. Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian, chưa kể đến việc huy động lực lượng thi hành án tham gia, cũng phải mất một khoản phí.

Tài sản khi phát mãi trên sàn đấu giá được 3 đơn vị có thẩm quyền theo dõi nên cơ sở pháp lý của phi vụ được đảm bảo tuân thủ theo đúng luật định. Tuy nhiên, vướng mắc vẫn có thể diễn ra khi chủ sở hữu tài sản khiếu nại do bên đấu giá không thông báo cho họ cùng tham gia phiên đấu giá, cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường...

Làm sao để mua nhà đất phát mãi an toàn

Có kinh nghiệm giải quyết khá nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến tranh chấp nhà đất, luật sư Hoàng Văn Sơn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, việc mua nhà đất phát mãi ẩn chứa nhiều rủi ro. Do vậy, việc tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của căn nhà được bán phát mãi là điều cần thiết để tránh những rủi ro sau này. Đng thời, theo ông Sơn, khách hàng nên mua nhà đất phát mãi từ các trung tâm bán đấu giá vì những căn nhà tại đây đã được “bảo trợ pháp lý” nên sẽ ít rủi ro hơn.

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, người mua nhà đất phát mãi nên nhờ các dịch vụ thanh toán ba bên tại các ngân hàng, không nên thanh toán trực tiếp cho người bán, tức chủ nhà cũ. Thông tin các căn nhà mà ngân hàng bán phát mãi thường có trên các trang tin, rao vặt nhà đất trên các tờ báo hoặc được niêm yết trên trang web của một số ngân hàng.

Ngoài ra, bên mua nên tìm đến trung tâm dịch vụ bán đấu giá hoặc các công ty bán đấu giá có uy tín để tìm hiểu, mua h sơ đấu giá nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh sau này.

Mua bán nhà đất