Hà Nội: Văn phòng hạng A và B đứng đầu về công suất và giá thuê

Từ lâu, các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng là những thị trường văn phòng cho thuê luôn có tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao nhất Hà Nội. Tuy nhiên, từ 2014 đến nay, những cái “nhất” trên chỉ còn nằm ở văn phòng hạng A và B. Trong khi đó, công suất và giá thuê văn phòng hạng C có sự sụt giảm.

Với vị trí trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ, các quận nội đô lịch sử là khu vực tập trung nhiều tòa nhà hạng A nhất với mặt bằng giá thuê cao nhất Hà Nội. Tùy từng vị trí mà mức giá thuê cũngcó sự khác nhau. Hoàn Kiếm là quận có giá thuê văn phòng hạng A cao nhất, dao động từ 35-60USD/m2. Kế đến là Hai Bà Trưng với giá thuê từ 30-45USD/m2. Tại Ba Đình, giá thuê dao động từ 25-40USD/m2. Trong khi đó, các tòa hạng A ở các quận trung tâm mới phía Tây thành phố như Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, giá chào thuê 20-30USD/m2.

Theo khảo sát của Batdongsan386.com dù giá thuê đắt đỏ nhưng các tòa văn phòng hạng A ở các quận trung tâm đều có công suất thuê cao. Các tòa hạng A ở Hoàn Kiếm như Hanoi Tower (49 Hai Bà Trưng), Melia Hà Nội (44 Lý Thường Kiệt), Corner Stone (16 Phan Chu Trinh), Pacific Place (83 Lý Thường Kiệt), tòa nhà BIDV (194 Trần Quang Khải) đều có công suất thuê trên 95%. Tỉ lệ này ở các tòa hạng A thuộc quận Hai Bà Trưng như Vincom Center (191 Bà Triệu), Gelemex Building (52 Lê Đại Hành); ở Ba Đình như Lotte Tower (54 Liễu Giai), Vit Tower (519 Kim Mã), Handiresco (521 Kim Mã) cũng ở mức cao, từ 90-95%. Mức giá này đã tăng khoảng 8% so với đầu năm 2016.

Các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng là những thị 
trường văn phòng cho thuê luôn có tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao nhất Hà Nội

Tương tự, giá thuê văn phòng hạng B ở các quận nội đô lịch sử cũng có mặt bằng giá cao hơn khu vực khác. Giá thuê ở Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng là 20-30USD/m2, Ba Đình thấp hơn với mức giá từ 16-22USD/m2. Như vậy, mức giá văn phòng hạng B ở các quận này ngang bằng với giá thuê văn phòng hạng A ở các quận phía Tây.Sức hút của văn phòng hạng A tại các quận trung tâm còn thể hiện ở chỗ nhiều tòa nhà như Melia Hà Nội, Hà Nội Tower… dù đã được đưa vào khai thác cách đây 20 năm nhưng đến nay, nhờ vào vị trí đắc địa và thương hiệu mà giá thuê và công suất thuê vẫn luôn duy trì ở mức cao. Trong khi đó, các tòa văn phòng hạng A ở các quận Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Cầu Giấy, dù giá thuê thấp hơn nhưng tỉ lệ lấp đầy chỉ dao động từ 70-80%.

Không kém cạnh văn phòng hạng A, văn phòng hạng B ở các quận trung tâm cũng có công suất thuê cao, dao động từ 90-95%. Các tòa hạng B tại Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng với giá thuê từ 20-30USD/m2 như Tung Shing (2 Ngô Quyền), International Center (17 Ngô Quyền), Opera Buisiness Center (60 Lý Thái Tổ), Prime Center (Quang Trung), Gelex Tower (phố Lê Đại Hành) đều có công suất thuê đạt trên 95%. Các tòa hạng B ở Ba Đình như Toserco Building (273 Kim Mã), DMC Tower (535 Kim Mã) có giá thuê mềm hơn, dao động từ 16-22 USD/m2 với tỷ lệ lấp đầy khoảng 90%. Giá thuê văn phòng hạng B ở khu vực trung tâm đã tăng 5% so với cuối năm 2016.

Theo anh Trần Minh Hưởng, môi giới văn phòng tại Hoàn Kiếm thì vị trí đắc địa đã làm nên sức hút của văn phòng cho thuê ở các quận trung tâm. Việc thuê văn phòng ở các quận này không chỉ thuận tiện cho việc đi lại mà còn là cách để khẳng định thương hiệu của các công ty, tập đoàn. Ngoài ra, anh Hưởng cũng cho biết, do quỹ đất trung tâm đã cạn kiệt nên thị trường văn phòng khu vực này không có ngun cung mới. Điều này khiến giá thuê và công suất thuê ở đây luôn duy trì ở mức cao.

Nếu như các tòa nhà hạng A, hạng B ở các quận trung tâm vẫn duy trì công suất và giá thuê cao, thì từ sau 2014 đến nay, các tòa hạng C ở khu vực trung tâm lại chứng kiến sự sụt giảm nhẹ so với thời gian trước. Thực tế này diễn ra ở các tòa hạng C thuộc 2 quận Hai Bà Trưng và Ba Đình (Hoàn Kiếm không có văn phòng hạng C) với giá thuê 10-14USD/m2.

Các tòa hạng C ở Ba Đình như Vinapaco Building (142 Đội Cấn), DC Building (144 Đội Cấn. Rue Ble, Ladeco Building, Toserco Núi Trúc (2 Núi Trúc)… hay các tòa hạng C ở Hai Bà Trưng như Cora Building (phố Hòa Mã), tòa nhà Thái Bình (Đại C Việt)… công suất thuê đã giảm khoảng 10% so với thời điểm đầu năm 2016. Tỉ lệ lấp đầy ở những tòa nhà này hiện dao động từ 80-85%. Dù công suất thuê giảm nhưnggiá thuê không có nhiều biến động do mặt bằng giá hạng C ở các quận trung tâm tương đương với giá hạng C của toàn thị trường. Một số tòa nhà giá thuê chỉ giảm khoảng 5% so với cuối năm 2016 (tương đương khoảng 0,5USD/m2).

Lý giải về điều này, anh Nguyễn Quốc Khánh, môi giới văn phòngcho thuê quận Hai Bà Trưng, cho biết: “Từ năm 2014 đến nay là thời điểm nhiều tòa nhà văn phòng ở phía Tây, gm các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm đi vào hoạt động. Các tòa hạng C ở khu trung tâm đang chịu sự cạnh tranh gay gắt với ngun cung này. So với các tòa hạng C, hạng B ở phía Tây, các tòa hạng C ở trung tâm đều cũ kĩ, cơ sở vật chất, tiện ích cũng như thiết kế không mới, không hiện đại bằng do đã đi vào hoạt động một thời gian. Trong khi đó, ở phía Tây thành phố, khách hàng có nhiều lựa chọn hơn với mức giá rẻ hơn hoặc ngang bằng. Thậm chí, nhiều tòa hạng B ở khu Tây, giá thuê chỉ nhỉnh hơn 1-2USD/m2 so với văn phòng hạng C ở trung tâm”.