Khi nào được chấm dứt hợp đng thuê nhà trước thời hạn

Hợp đng thuê nhà là sự thỏa thuận dựa trên ý chí tự nguyện của hai bên thuê và cho thuê. Vậy nếu một bên muốn chấm dứt hợp đng trước thời hạn thì phải chịu trách nhiệm gì và khi đó, quyền lợi của bên còn lại có được đảm bảo hay không

1. Trường hợp bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đng trước thời hạn

Căn cứ Điều 132 Luật nhà ở 2014 và Điều 498 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đng và thu hi nhà ở đang cho thuê nếu:

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đng

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đng ý của bên cho thuê

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Đã được bên cho thuê hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục

Theo đó, nếu rơi vào 1 trong 5 trường hợp này, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đng thuê nhà kể cả khi người thuê nhà không tự nguyện. Bên cho thuê chỉ cần thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu đã được thông báo nhưng người thuê không chịu trả lại nhà, bên cho thuê có quyền khởi kiện ra tòa.

Ngược lại, nếu nằm ngoài 5 trường hợp này, chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đng và bạn không có nghĩa vụ phải giao lại nhà khi chưa hết thời hạn thuê theo thỏa thuận. Nếu bạn cũng có ý định trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu chủ nhà bi thường thiệt hại cho mình do phá vỡ hợp đng với lý do không thỏa đáng.

Việc bi thường sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bên thuê. Khi đã thống nhất được giá trị khoản bi thường, hai bên nên lập một hợp đng xác nhận mức độ bi thường, thời hạn thanh toán tiền bi thường, quyền và nghĩa vụ của 2 bên sau khi đã bi thường xong. Tuyệt đối không thỏa thuận miệng việc bi thường, tránh trường hợp xảy ra tranh chấp mà không có căn cứ, giấy tờ pháp lý nào để giải quyết.

Trên bàn làm việc có giấy tờ và bút, người mặc vest giơ bàn tay tỏ ý không đng ý với người mặc áo trắng đưa giấy tờ trước mặt.
Bên thuê hoặc cho thuê sẽ phải chịu trách nhiệm nhất định khi chấm
dứt hợp đng thuê nhà trước thời hạn.

2. Trường hợp bên thuê muốn chấm dứt hợp đng trước thời hạn

Pháp luật quy định, bên thuê có quyền chấm dứt hợp đng thuê nhà trước thời hạn khi chủ nhà có một trong 3 hành vi sau đây:

- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng

- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý, hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê biết trước theo thỏa thuận

- Quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

Khi đó, bên thuê phải thông báo ngay cho chủ nhà biết về việc muốn chấm dứt hợp đng cũng như lý do vì sao muốn chấm dứt hợp đng trước hạn. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì bên thuê sẽ phải bi thường.

Trường hợp chủ nhà không phạm phải 3 hành vi nêu trên, mà bên thuê vẫn muốn chấm dứt hợp đng thuê nhà trước thời hạn, thì bên thuê sẽ phải bi thường thiệt hại theo quy định tại điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015. Mức độ bi thường sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với chủ nhà khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đng thuê nhà trước thời hạn.

Đối với số tiền đặt cọc, nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đng về việc bên thuê chấm dứt trước thời hạn vẫn được trả lại tiền cọc thì bạn sẽ được nhận lại số tiền đó. Trường hợp không thỏa thuận trong hợp đng thì bạn sẽ không được nhận lại tiền cọc nếu đơn phương chấm dứt hợp đng thuê nhà trước thời hạn.