Lợi dụng đấu giá đất để thổi giá bất động sản, xử lý ra sao

Chuyên gia cho rằng, nhiều đối tượng lợi dụng đấu giá đất để nâng giá, tạo mặt bằng giá mới. Những đối tượng này mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá (với giá thấp), sau đó làm thủ tục đăng ký đấu giá, khi đấu giá sẽ bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực để bán thu lời từ những khu đất đã mua, sau đó sẵn sàng bỏ cọc.

Giá đất tăng chóng mặt sau đấu giá

Tháng 10/2021, Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy, TP Hà Nội tổ chức đấu giá quyền sử dụng 25 lô đất tại khu X4, Mai Dịch, diện tích từ 38,1 - 84,8m2; giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đng/m2.

Tổng giá khởi điểm của mỗi lô đất từ 4,1 - 9,2 tỷ đng. Phiên đấu giá khiến không ít người “ngã ngửa” bởi giá trúng cao gấp 2 - 2,6 lần mức giá khởi điểm. Giá trúng thấp nhất là 162,7 triệu đng/m2, giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đng/m2.

Đáng chú ý, hết thời gian 90 ngày đóng tiền, 4 lô đất trúng đấu giá gần 400 triệu đng/m2 đã bị người trúng đấu giá bỏ cọc. Thế nhưng, đến nay, dư âm của cuộc đấu giá vẫn chưa dứt.

Từ bà bán trà đá đến ông lái xe ôm, đâu đâu cũng kháo nhau chuyện giá đất tăng đến 400 triệu đng/m2. Họ tự định giá nhà mình với mức từ 300 - 400 triệu đng/m2, chưa tính tiền xây dựng.

Khảo sát quanh khu vực, ngôi nhà 3 tầng mặt đường Mai Dịch, hơn 60m2 cũng được chào bán đến 300 triệu đng/m2. Hay ngôi nhà cấp 4 khu Văn Công, Mai Dịch hơn 100m2 trước đó chào bán 180 triệu đng/m2, giờ tăng lên 230 triệu đng/m2.

Theo khảo sát của PV, giá rao bán đất Mai Dịch cũng đã tăng từ 1,7% - 32% tùy vị trí, từ thời điểm diễn ra phiên giá đất kỷ lục đó tới nay.

Mặc dù không xảy ra tình trạng bỏ cọc như Mai Dịch, thế nhưng giá đất những vùng ngoại thành như huyện Ba Vì, Thanh Oai, Quốc Oai, Mê Linh,... cũng tăng chóng mặt sau những phiên đấu giá.

Đơn cử, khoảng 2 năm về trước, giá đất xung quanh thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì chỉ loanh quanh trên dưới 5 triệu đng/m2 (không tính những vị trí cá biệt, ven quốc lộ, chợ...). Thế nhưng, 2 năm trở lại đây, giá đất trên địa bàn này tăng nóng sau mỗi kỳ đấu giá.

Tương tự, ghi nhận thị trường chỉ trong vòng 6 - 9 tháng qua, nhiều vị trí tại TP.HCM giá đất đã tăng gấp đôi. Chẳng hạn như 1 căn nhà phố ở khu vực Thủ Thiêm có giá 90 triệu đng thì nay đã tăng lên 180 triệu đng.

Một lô đất nền ở Củ Chi có giá 800 triệu đng thì nay đã sang tay F1, F2 lên tới 2 tỷ đng. Tình trạng này diễn ra ngay sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm.

Và không chỉ Thủ Thiêm, tình trạng bỏ cọc trúng đấu giá gần đây diễn ra rầm rộ, đẩy giá bất động sản lên một mặt bằng mới, gây giá ảo, xáo trộn môi trường đầu tư.

Chưa có chế tài cụ thể

Lý giải hiện tượng này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho rằng, nhiều đối tượng lợi dụng đấu giá đất để nâng giá, tạo mặt bằng giá mới.

Những đối tượng này mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá (với giá thấp), sau đó làm thủ tục đăng ký đấu giá, khi đấu giá sẽ bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực để bán thu lời từ những khu đất đã mua; sau đó sẵn sàng bỏ cọc.

Điều này lý giải cho hiện tượng, khi thị trường trầm lắng, các phiên đấu giá đất càng đông và các lô đất trúng giá càng cao. Điều này đã tác động rất lớn đến tâm lý của người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), vài tháng qua, hiện tượng sốt ảo giá đất và hoạt động đầu cơ có dấu hiệu quay trở lại. Nguy hiểm nhất là hành vi làm giá, thao túng thị trường của những cá nhân, doanh nghiệp có tiềm lực.

Ông Châu cho rằng, nên đánh thuế chuyển nhượng cao nếu nhà đầu tư mua đi bán lại. Đng thời, Nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng.

Ngoài ra, cần thiết có cơ chế xử lý nghiêm các tổ chức có dấu hiệu tiếp tay, các đầu nậu, “cò” đất tung tin đn để trục lợi.

“Để hạn chế, ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo, chính quyền cần minh bạch, công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất... tránh trường hợp ém nhẹm thông tin ri đưa không đúng lúc, tạo cơ hội cho đối tượng đầu cơ trục lợi thông tin, kiểu như xem thông tin quy hoạch là thông tin ngầm”, ông Châu nói.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, giá đất tăng như hiện nay là thiếu cơ sở, giá ảo. Bởi, giá đất tăng tỷ lệ thuận với đầu tư hạ tầng cơ sở.

Cũng có nghĩa, khi đầu tư 1 thì giá đất tăng 1, nhưng đầu tư 1 mà giá đất tăng 3 - 5 lần thì rõ ràng là giá ảo.

Bên cạnh những “chiêu trò” thổi giá trong đấu giá đất, ông Đính còn cho rằng, giá đất tăng như hiện nay do có sự tiếp tay “thổi” giá kiếm lời của môi giới. Do đó, các nhà làm luật cần nghiên cứu để có phương án hạn chế hành vi lũng đoạn thị trường bất động sản, ngăn ngừa hành vi thao túng giá đất đai.

Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng văn phòng Luật sư Trung Hòa cho hay, hiện nay chưa có một chế tài cụ thể để xử lý hành vi thao túng giá bất động sản.

“Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, tôi ủng hộ và đng tình với nhiều chuyên gia về việc cần xây dựng chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi lũng đoạn thị trường, bao gm cả việc hình sự hóa hành vi này”, luật sư Tùng nói.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT lại đặt câu hỏi về trách nhiệm của các cơ quan quản lý. Bởi theo ông Võ, việc tạo tin đn, đẩy giá, thổi giá... để kiếm lời là mong muốn chính đáng của doanh nghiệp, của những nhà đầu tư.

“Ngay cả hoạt động đấu giá, họ có tiền họ đấu giá cao để sở hữu cũng là chuyện bình thường, pháp luật cho phép. Câu hỏi đặt ra là tại sao người ta có thể đẩy giá, kích giá

Nguyên nhân là do sự thiếu công khai, minh bạch về giá đất, giao dịch thực tế, ngun cung cầu thực tế...”, ông Võ nói và cho rằng, trước mắt cần số hóa hoạt động giao dịch bất động sản. Khi thông tin về giá đất, giao dịch thật, ngun cung cầu thật thì những người mua nhà biết giá thật, tự cân đối giao dịch, sẽ không ai còn kích, thổi được giá.

Ngoài ra, ông Võ cũng cho rằng, cần nghiên cứu nâng khung giá đất của Nhà nước bằng giá thị trường, khi đó sẽ giảm tình trạng trốn thuế.

Theo Nhịp sống kinh tế