Mua nhà, đừng lơ là khâu pháp lý

Thời hạn sử dụng đất chung cư

Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp cho chủ sở hữu căn hộ có ghi nhận phần diện tích đất và cả diện tích căn hộ chung cư mà chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng.

Theo đó, diện tích đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ theo thời hạn ổn định lâu dài. Còn đối với phần căn hộ thì thời hạn sở hữu được xác định theo hợp đng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Như vậy, dù chủ đầu tư được giao đất có thời hạn nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu căn hộ sẽ được ghi nhận là chủ sở hữu chung đối với quyền sử dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài. Thời hạn sở hữu này phụ thuộc vào cấp công trình, chất lượng xây dựng của căn hộ và hợp đng mua bán giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ.

Thời hạn bảo hành chung cư

Khoản 1, Điều 85 Luật Nhà ở 2014 quy định tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo Khoản 2 và Khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở 2014.

Thời hạn bảo hành cụ thể sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đng mua bán căn hộ chung cư. Thông thường, nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Nội dung bảo hành nhà ở bao gm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, tường, trần, mái, sân thượng, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt...và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đng mua bán, mua, thuê nhà ở.

Ngoài ra, đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở, bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Phí quản lý chung cư

Cách tính phí quản lý chung cư được quy định tại Điều 31 Thông tư số 02/2016/TT-BXD như sau:

Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) phí quản lý – vận hành nhà chung cư để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Quy chế này;

Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành quy định tại Điều 30 của Quy chế này nhân (x) với diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác (không phải căn hộ trong nhà chung cư);

Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì việc thu phí quản lý vận hành được thực hiện theo giá dịch vụ quy định tại Điểm a Khoản 5 Điều 106 của Luật Nhà ở.

Đối với diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư được quy định như sau:

1) Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) thì diện tích làm căn cứ tính phí quản lý vận hành là diện tích được ghi trong giấy chứng nhận;

2) Trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì diện tích làm căn cứ tính phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện tích thông thủy được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 của Luật Nhà ở); diện tích này được xác định trong hợp đng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định theo thực tế.