Nhà đầu tư "hốt bạc" từ cho thuê đất nền

 

Bên cạnh các nền đất được mua đi bán lại thì tại khu vực ven Tp.HCM còn "rộ" lên hoạt động: Nhà đầu tư (NĐT) cho thuê đất "tạm thời", chờ thời điểm thích hợp chốt lời. 

Thay vì tìm kiếm các mặt bằng đắt đỏ ven đường lớn để thuê kinh doanh, những tiểu thương nhỏ lẻ thường tìm thuê các nền đất thổ cư trống trong các KDC để hưởng giá mềm. Mức giá thuê dao động từ 3-6 triệu đng/tháng. Với hình thức cho thuê "tạm" này NĐT có thể thu về từ 70-100 triệu đng/năm. 

Theo ghi nhận, các khu đất mà NĐT đã tận dụng cho tiểu thương thuê lại, hiện giá thuê đã tăng từ 10-20% (tùy vị trí, khu vực) so với cùng kỳ năm ngoái. 

Tại khu vực Q.2, Q.9, cùng với giá đất nền tăng, các mặt bằng thuê để làm kho xưởng, quán ăn, cà phê trong các KDC hiện hữu, giá thuê cũng tăng từ 10-20% sau một năm hợp đng thuê. Thậm chí, có một số quán tọa lạc trên khu đất gần mặt tiền đường lớn, giá cho thuê tăng từ 25-30%. 

Cụ thể, một quán cà phê rộng 60m2 được xây tạm trên khu đất trống thuộc KDC Đất Việt (đường Trường Lưu, P.Long Trường, Q.9) hiện giá thuê đã tăng lên 3,5 triệu đng/tháng, giá thuê cũ vào tháng 1/2017 là 3 triệu đng/tháng. Kho xưởng nội thất rộng 100m2 tọa lạc tại KDC Gò Cát (P.Phú Hữu, Q.9) tăng từ 4.2 triệu đng/tháng lên 4.8 triệu đng/tháng sau Tết. 

Có vị trí đắc địa hơn, nằm gần mặt tiền đường lớn Nguyễn Duy Trinh, một cửa hàng nhôm kính được xây bao gạch tại KDC Hoàng Kim (Q.2) được một cá nhân thuê lại với giá 5 triệu đng/tháng vào tháng 2/2017, hiện giá thuê này đã tăng lên 6.5 triệu đng/tháng, tức tăng khoảng 30% so với thời điểm thuê ban đầu. 

Tại Q.12, những mảnh đất thổ cư chưa bán ra cho cá thể riêng lẻ thuê lại cũng rục rịch lên giá từ 10-15%/năm. Tại KDC Hiệp Thành City, mặt bằng đất cho thuê mở quán phở ghi nhận giá tăng từ 200 – 500 ngàn đng/tháng, từ 2.2 triệu đng/tháng ( tháng 9/2017) lên 2,8 triệu đng/tháng (tháng 4/2018). 3 mặt bằng đất cho thuê với các hình thức kinh doanh khác nhau tại KDC Thới An cũng tăng giá từ 300-500 ngàn đng/tháng so với cùng kỳ năm ngoái, tức từ 2.2 - 3 triệu đng/tháng lên 2.5 - 3.5 triệu đng/tháng. Tương tự, ghi nhận tại KDC An Sương các mặt bằng lẻ buôn bán thuê lại từ NĐT từ thời điểm cuối năm 2016, đầu năm 2017 hiện NĐT đã tăng giá thuê lên ít nhất 10% so với thời điểm thuê. 

Trong khi đó, tại khu vực huyện Bình Chánh, Nhà Bè, ghi nhận mức tăng giá các mặt bằng thuê trong KDC chỉ nhích nhẹ từ 5-7%. Tại KDC Long Thới (Nhà Bè), giá một số mặt bằng đất cho cá nhân thuê lại tăng từ 2 triệu đng/tháng lên 2.1-2.2 triệu đng/tháng trong vòng 1 năm. Tại các ô đất trống thổ cư thuộc tuyến đường Trịnh Quang Nghị, Nguyễn Văn Linh, đường số 10 (Bình Chánh)… NĐT cho thuê mặt bằng "tạm thời" cũng nhích giá thuê từ 100 – 200 ngàn đng/tháng (tùy vị trí) so với mức giá vào cuối năm 2017. 

Lí do các mặt bằng thuê tại khu vực này tăng giá nhẹ hơn là do tốc độ cư dân mới mọc lên trên KDC chậm hơn so với khu Đông – Tây; hoạt động bán buôn vì thế cũng không nở rộ bằng. Chưa kể, về tốc độ tăng giá đất thổ cư khu vực này cũng không nhanh như khu Đông và Tây khiến việc lên giá thuê đất cũng khá cầm chừng. 

Theo ghi nhận thị trường, việc tăng giá đất cho thuê tại khu ven chủ yếu tập trung mạnh ở các khu vực có tốc độ tăng trưởng nhanh về giá đất và cộng đng cư dân như Q.9, Q.2, Q.12. Trong thời hạn thuê từ 1-3 năm, NĐT thường tính toán chi phí phát sinh trên tài sản ngoài chi phí thuê hàng tháng. Đa số các nền cho thuê lại là đất thứ cấp, đã có sổ hng từng nền. Loại hình này vẫn âm thầm tăng giá theo đợt tại khu ven, mỗi đợt cách nhau 3-6 tháng tăng ít nhất 10 - 20%/đợt. Chính vin vào yếu tố đất nền khu vực liên tục tăng theo giá thị trường, NĐT có đất cho thuê cũng tăng giá thuê theo chu kỳ từ 1-1.5 năm. 

Ông Nguyễn Văn Thái, chủ mảnh đất cho thuê rộng 86m2 tại KDC đường số 8 (P.Trường Thạnh, Q.9) cho hay: Chi phí cho thuê đất hàng tháng không đáng kể, chủ yếu là mình tận dụng để chờ thời điểm chốt lời nên mới cho thuê lại. Theo ông Thái, việc tăng giá thuê theo năm được tính vào phần sinh lợi trên tài sản sở hữu trong khoảng thời gian chưa chốt lời. Cách thu tiền lẻ này cũng có thể mang về khoảng 60- 100 triệu đng/năm. 

Nhu cầu khách tìm thuê đất thổ cư để kinh doanh nhỏ, lẻ có xu hướng tăng lên tại khu ven TP. Mặc dù giá thuê đất tăng so với trước nhưng tiểu thương cũng không dễ dàng tìm được chỗ thuê. Một phần vì NĐT lấy lại đất để chốt lời ở thời điểm đất sốt, phần vì chênh lệch về giá thuê giữa các khu vực và phụ thuộc phần lớn vào nhu cầu cho thuê của chủ đất. Do đó, nhiều tiểu thương phải nhờ cậy đến môi giới để tìm được đất thuê. 

Sau thời gian thuê, một số khách bị NĐT lấy lại đất để chuyển nhượng bán chốt lời liền đi tìm mặt bằng tương tự để thuê lại.

So với những nền đất cũ KDC được mua bán từ thời điểm 2014-2015 cho thuê lại thì đất nền mới cho thuê ở thời điểm giữa năm 2017 đến nay có giá nhích hơn khoảng 5-10%. Nguyên nhân là vì giá đất mua vào thời điểm gần đây của NĐT cao hơn với thời điểm trước nên giá cho thuê cũng tăng lên. Ngoài ra, do nhu cầu thuê nở rộ, quỹ đất nằm trong KDC còn trống đang dần thu hẹp cũng khiến các NĐT có đất đưa ra mặt bằng giá thuê mới.