Tại một Hội thảo diễn ra mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Hai ngun vốn này chiếm 75% tổng ngun vốn phát triển dự án, còn lại là vốn từ khách hàng và vốn chủ sở hữu.
Trước đây, vốn ngân hàng chiếm chủ yếu nhưng 5 - 6 năm gần đây, trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Tùy theo từng năm, giá trị trái phiếu doanh các doanh nghiệp bất động sản phát hành chiếm 30 - 35% tổng giá trị trái phiếu toàn thị trường và trở thành ngun vốn huy động ưa thích của doanh nghiệp địa ốc.
Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý I/2022, có 48 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đng và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đng. Tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng gần 14% so với cùng kỳ năm trước và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm hơn 24%, đạt 30.998 tỷ đng.
Nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đng, chiếm hơn 43%. Một số đợt phát hành trái phiếu có trị giá lớn thuộc nhóm này như: CTCP Tập đoàn R&H có đợt phát hành huy động tổng cộng 5.000 tỷ đng; CTCP Đầu tư và Phát triển Eagle Side phát hành 3.930 tỷ đng; CTCP WorldWide Capital phát hành hai lô có tổng giá trị 3.410 tỷ đng,…
Bộ Xây dựng nhận định, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.
“Thứ nhất, lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Thứ hai, kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 – 5 năm) đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản huy động để triển khai dự án (thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm). Thứ ba, tài sản đảm bảo là các bất động sản, dự án trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực)”, Bộ này nhận định.
Do đó, Bộ Xây dựng kiến nghị sửa đổi Nghị định 153 năm 2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Đng thời, kiến nghị Bộ Tài chính theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.
Về tình hình vốn tín dụng, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/3/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ.
Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đng, chiếm tỷ lệ 24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đng, chiếm tỷ lệ 5,8%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 33.335 tỷ đng, chiếm tỷ lệ 4,3%. Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đng, chiếm tỷ lệ 4,3%.
Ngoài ra, dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.898 tỷ đng, chiếm tỷ lệ 7,4%. Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đng, chiếm 15,4%. Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỷ đng, chiếm tỷ lệ 12,9%. Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 203.339 tỷ đng, chiếm tỷ lệ 25,9%.
Bộ Xây dựng đề nghị NHNN theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tránh rủi ro kép, ngăn chặn việc sử dụng ngun vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Về ngun vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, Theo báo cáo tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài của Bộ KH&ĐT, đến ngày 20/4, tổng vốn đăng ký cấp mới, vốn điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 10,8 tỷ USD, bằng 88,3% so với cùng kỳ năm 2021.
Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 2,8 tỷ USD, chiếm 26% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, mặc dù nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19 nhưng chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc của Việt Nam theo hướng giảm số lượng, tăng về chất lượng, loại bỏ dự án quy mô nhỏ, ít giá trị gia tăng bắt đầu phát huy tác dụng.
Theo đó, Việt Nam vẫn được đánh giá tiếp tục là điểm đến đầu tư an toàn, hấp dẫn và tiềm năng đối với các nhà đầu tư nước ngoài và có vị thế tốt để thu hút FDI vào ngành kinh doanh bất động sản.
Cần lành mạnh hóa thị trường vốn cho doanh nghiệp BĐS
Trong văn bản vừa gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững thì trước tiên phải tháo gỡ những vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh. Đng thời phải “lành mạnh hóa” thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Theo lãnh đạo HoREA, trong thị trường bất động sản, ngoài ngun vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần ngun vốn vay tín dụng, vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán. Trong đó, ngun vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn rất quan trọng khi tín dụng bất động sản ngày càng bị siết chặt.
Tuy nhiên, sự phát triển “nóng” của thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay đặt ra yêu cầu rất cần thiết phải chấn chỉnh để phát triển lành mạnh nhằm bảo vệ nhà đầu tư, vừa tạo điều kiện để các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản có thêm kênh huy động ngun vốn xã hội hoá.
HoREA cho rằng, trong tình thế nền kinh tế còn khó khăn và cộng đng doanh nghiệp trong đó có các doanh nghiệp bất động sản còn đang bị “kiệt sức” sau dịch COVID-19 thì rất cần được Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền thấu hiểu và chia sẻ, mà khâu quan trọng nhất là khẩn trương xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, lành mạnh.
Do đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018/NĐ-CP và Nghị định 81/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh và đảm bảo hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng và đề nghị áp dụng kể từ ngày 1/1/2023.
Đặc biệt, HoREA đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu; về các tiêu chí đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu đảm bảo thực sự có năng lực; về bảo lãnh phát hành trái phiếu; về quy định cụ thể việc sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích.
