Những lưu ý khi mua nhà trên giấy giúp bảo toàn tiền tỷ

Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN, Nguyễn Văn Lộc cùng giám đốc công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong đã đưa ra khuyến cáo dành cho giới đầu tư những lưu ý khi mua nhà trên giấy. Sau đây 7 cách cơ bản giúp người mua bảo toàn tiền tỷ khi mua nhà hình thành trong tương lai.

1. Thận trọng khi xem nhà mẫu

Thông thường, chủ đầu tư (CĐT) rất ít khi đưa nhà mẫu vào hợp đng (hoặc phần phụ lục) để xác định đó sẽ là cấu trúc nhà sẽ bàn giao, dù người mua đều ngầm hiểu căn nhà tương lai sẽ giống bản mẫu. Thực tế, việc đưa nhà mẫu vào hợp đng rất cần thiết bởi nhà mẫu là thông tin dẫn lối khách hàng ra quyết định mua sản phẩm.

Ngoài ra, sự chênh lệch giữa thông tin nhà trên hợp đng và nhà được bàn giao thường là về cấu trúc kỹ thuật, lối đi chung, khu vực sinh hoạt… Nếu chỉ thỏa thuận chung chung, bên mua sẽ khó tự bảo vệ quyền lợi của mình về sau. Do vậy, hãy thận trọng lúc đi xem nhà mẫu, tránh quyết định vội vàng để giảm thiểu rủi ro tiền mất tật mang.

2. Đủ điều kiện mở bán mới mua

Một trong những lưu ý khi mua nhà trên giấy là phải xét đến điều kiện mở bán của dự án đó. Việc kinh doanh BĐS đang xây dựng chỉ được xem là hợp pháp khi dự án đáp ứng đủ các điều kiện bắt buộc. Nhà đầu tư, khách mua nhà có thể yêu cầu được giải thích cụ thể và xem các loại giấy tờ pháp lý như: h sơ dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng...

Bằng cách này, khách hàng có thể giảm thiểu nguy cơ rước họa vào người do mua phải dự án sai phép, chưa được cấp phép, thậm chí là dự án “ma”.

3. Ngân hàng bảo lãnh dự án đến đâu

Theo quy định hiện hành của Luật Kinh doanh BĐS, một trong những điều kiện hợp pháp khi bán nhà trên giấy là dự án phải có bảo lãnh ngân hàng. Điều này đng nghĩa với việc tổ chức tín dụng có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi CĐT không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trách nhiệm của ngân hàng phát sinh khi bên mua có khiếu nại và CĐT không giải quyết.

Tuy nhiên, khách mua nhà thường bỏ qua, không nắm rõ thỏa thuận về mức độ bảo lãnh giữa ngân hàng với CĐT. Doanh nghiệp có nhiều cách thức để nhận bảo lãnh từ ngân hàng, đặc biệt là những doanh nghiệp có quy mô dòng vốn lớn, đứng ra bảo lãnh cho dự án con của mình. Vì vậy, khách hàng nên yêu cầu bên bán giải trình cụ thể ngân hàng bảo lãnh như thế nào, nhằm bảo vệ quyền lợi nếu dự án xảy ra sự cố.

4. Nếu thế chấp thì phải giải chấp

Về cơ bản, doanh nghiệp có thể thế chấp dự án để vay vốn đầu tư xây dựng, nhưng chỉ khi hoàn tất việc giải chấp thì mới được ký kết hợp đng mua bán. Do vậy, những lưu ý khi mua nhà trên giấy trong trường hợp dự án bị thế chấp dành cho người mua là:

• Tìm hiểu dự án đó đang được thế chấp tại ngân hàng nào
• Tài sản thế chấp gm những gì
• Thời hạn thế chấp bao lâu và việc giải chấp có khả thi không

Hoặc kỹ lưỡng hơn, người mua có thể yêu cầu CĐT xuất trình văn bản chứng minh dự án chưa được thế chấp hoặc có văn bản giải chấp. Bước làm này rất cần thiết, giúp người mua tránh kịch bản dự án bị ngân hàng siết nợ đã từng xảy ra trong vài năm gần đây.

5. Quyền đàm phán hợp đng

Hợp đng mua bán nhà hình thành trong tương lai là thỏa thuận dân sự giữa các bên. Vì vậy, khái niệm hợp đng mẫu đúng chuẩn có thể chỉ là cái cớ được đưa ra để lờ đi việc đàm phán các điều khoản. Khách mua nhà trên giấy hãy mạnh dạn đàm phán các điều khoản trong hợp đng nếu cảm thấy không hài lòng hay bất hợp lý.

Lưu ý rằng kinh doanh BĐS là kinh doanh có điều kiện, giao dịch phải bằng hợp đng theo các quy định của pháp luật và đạt sự đng thuận giữa các bên.

6. Chỉ thanh toán đúng quy định

Pháp luật quy định người mua chỉ thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đng nhà ở hình thành trong tương lai. Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số vẫn không quá 70% giá trị hợp đng nếu chưa bàn giao nhà.

Hiện nay, hầu như các tranh chấp, sai phạm thường diễn ra bởi khách hàng bị yêu cầu thanh toán 95-100% trước khi bàn giao nhà. Do đó, việc xem xét kỹ điều khoản thanh toán là một trong những lưu ý khi mua nhà trên giấy không được bỏ qua, giúp người mua “tự vệ” khỏi rủi ro mất tiền tỷ.

7. Đòi quyền lợi khi bị chậm bàn giao nhà

Việc bàn giao nhà đúng thời hạn là nghĩa vụ của CĐT. Doanh nghiệp cũng phải thực hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua. Khi chậm bàn giao nhà, nhiều CĐT né trách nhiệm bằng viện cớ chậm giao vì lý do khách quan.

Thế nhưng, hợp đng mua bán nhà thông thường có điều khoản rất cụ thể về vấn đề chậm giao nhà. Vì vậy, trước khi ký kết mua nhà, người mua cần chú ý điều khoản này để khi có sự cố xảy ra thì lập tức yêu cầu bi thường. Trường hợp CĐT có dấu hiệu chuyển nhượng dự án, rút vốn không triển khai dự án... người mua có quyền khởi kiện yêu cầu quyền lợi và tố cáo kịp thời với cơ quan chức năng.