Rủi ro khi mua đất nền chưa tách sổ

Vấn đề của độc giả gặp phải khi mua đất nền chưa tách sổ như sau:

Anh Hùng mua một miếng đất nền diện tích 100m2, có hợp đng và được UBND xã chứng nhận. Tuy nhiên, do diện tích đất nhỏ nên không thể tách sổ. Tại thời điểm này, có nhiều người khác cũng mua những miếng đất nền lân cận của người chủ đã bán đất cho anh Hùng và họ ký hợp đng cùng ngày. Sau đó, những người khác đã tiến hành xây nhà ở cho đến nay còn anh Hùng thì vẫn để đất trống, chưa xây cất.

Nhưng gần đây, anh phát hiện người chủ cũ đã sang tên toàn bộ mảnh đất lớn bao gm khu đất nền chưa tách sổ của anh Hùng và những người khác. Khi anh Hùng gặp người chủ đất mới để nói chuyện thì ông ta khẳng định đó là đất của ông mua từ người chủ cũ và hiện ông đã đứng tên sổ đỏ. Anh Hùng đã lên phòng tài nguyên huyện thì họ cũng xác định thửa đất đó đã đứng tên ông chủ mới. Điều đáng nói là đối với các hộ đã xây nhà thì ông chủ đất mới không đả động gì đến, riêng khu đất nền chưa tách sổ trước đât còn để trống của anh Hùng thì ông kêu người tới bán vì cho rằng anh Hùng không có quyền sở hữu mảnh đất đó.

Vậy xin hỏi luật sư trong tình huống này, anh Hùng phải giải quyết như thế nào và pháp luật quy định ra sao về vấn đề này

Cần tìm hiểu kỹ về các quy định liên quan khi mua bán, giao dịch đất đai, nhà cửa để tránh tình trạng tranh chấp

Luật sư tư vấn:

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

b) Đất không có tranh chấp.

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định của pháp luật, trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 188; việc chuyển nhượng đã được đăng ký vào số địa chính thì có hiệu lực pháp lý. Người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp mới được Nhà nước bảo hộ về quyền sử dụng đất.

Công dân có quyền tố giác khi thấy có dấu hiệu của hành vi gian dối, lừa đảo trong quá trình giao dịch, mua bán đất đai

Đối với trường hợp của anh Hùng, mặc dù anh và chủ đất cũ đã ký hợp đng chuyển nhượng, hợp đng được chứng thực tại UBND xã nhưng các bên chưa tiến hành thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai nên việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực pháp luật. Theo phân tích trên, việc chuyển nhượng cho người sau nếu đáp ứng Điều 188 Luật đất đai 2013 thì được Nhà nước công nhận và bảo vệ, tài sản là phần đất nền chưa tách sổ cũng vậy.

Tuy nhiên, anh Hùng có quyền yêu cầu chủ cũ hoàn trả khoản tiền đã nhận và bi thường những thiệt hại do hành vi trái quy định của pháp luật do người này gây ra. Nếu người này không trả, các bên không thỏa thuận được thì anh Hùng có quyền gửi đơn khởi kiện tới TAND quận, huyện thuộc khu vực mà người bán sinh sống, làm việc để được thụ lý, giải quyết.

Ngoài ra, trường hợp người bán đất có dấu hiệu gian dối, dùng thủ đoạn lừa dối nhằm chiếm đoạt tài sản của anh Hùng thì anh có quyền tố giác tới cơ quan có thẩm quyền để xử lý theo quy định của pháp luật. Dựa vào Điều 101 BLTTHs 2003 quy định về tố giác và tin báo về tội phạm quy định:

"Công dân có thể tố giác tội phạm với Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án hoặc với các cơ quan khác, tổ chức. Nếu tố giác bằng miệng thì cơ quan, tổ chức tiếp nhận phải lập biên bản và có chữ ký của người tố giác. Cơ quan, tổ chức khi phát hiện hoặc nhận được tố giác của công dân phải báo tin ngay về tội phạm cho Cơ quan điều tra bằng văn bản".