Săn tìm nhà phố để làm văn phòng mini cho Star-up thuê

Anh Tân thuê lại căn nhà phố diện tích 100m2 với một trệt, 1 lửng và 6 lầu tại đường Cộng Hòa, quận Tân Bình, TPHCM với giá thuê khoảng 5000 USD/tháng. Sau đó, anh sửa sang và bố trí thành 15 phòng để cho các Start-up thuê lại với giá từ 5 – 10 triệu đng/tháng.

Theo tiết lộ của anh Tân, với những văn phòng có quy mô nhỏ gọn nằm trong nhà phố, anh chia thành 3 dạng phòng chính với các diện tích: 25 – 30 – 40m2, tương ứng với các mức giá thuê là: 5 – 7 – 10 triệu đng/tháng/phòng. Đối tượng thuê phòng anh nhắm đến chủ yếu là các bạn trẻ mới mở công ty, phần lớn là các bạn sinh viên đang còn học tại các trường đại học hoặc mới vừa tốt nghiệp. Quy mô của các công ty thuê lại phòng của anh khá khiêm tốn, từ nhỏ (3 – 4 nhân viên) đến siêu nhỏ (1 – 2 nhân viên).

Mỗi phòng cho thuê, anh Tân đều bố trí hệ thống điều hòa, wifi tốc độ cao, nhà vệ sinh riêng và một bàn làm việc vừa đủ cho những nhóm 3 – 5 người. Anh Tân cho biết, ngoại trừ mùa thấp điểm là tháng 12 và tháng 1 khá vắng khách thì hầu như 10 tháng còn lại anh đều cho thuê kín phòng với tỷ lệ trên 95% lấp đầy.

“Nếu như lấp đầy phòng từ 90% trở lên thì tỷ suất lợi nhuận đạt được từ mô hình này sẽ từ 20 – 25%, đặc biệt, nếu lấp đầy toàn bộ sẽ kiếm được mức lợi nhuận khoảng 30%”, anh Tân chia sẻ. Ngoài ra, anh Tân cũng đang có kế hoạch mở rộng mô hình này với việc săn tìm những căn nhà phố có vị trí đẹp, giá thuê hợp lý để làm văn phòng mini cho thuê lại. Thị trường Start-up tại Việt Nam ưu tiên cần không gian nhỏ với giá cả hợp lý.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân đang phát triển mô hình văn phòng mini dành cho giới khởi nghiệp thuê với giá rẻ hơn gấp nhiều lần so với văn phòng cho thuê cao cấp quy mô lớn ở khu trung tâm TP HCM

Cũng có hơn một năm đầu tư mô hình văn phòng mini phục vụ giới khởi nghiệp, anh Nam thuê một căn nhà phố diện tích đất 90m2 trên đường Trần Quang Khải, quận 1, TP HCM, quy mô một trệt, 3 lầu giá 2.800 USD mỗi tháng. Nhà đầu tư này phân làm 9 phòng có diện tích 30-35-40 m2, giá thuê lần lượt 6-7-9 triệu đng một phòng mỗi tháng, tầng trệt giá cao hơn 20%.

Khách “ruột” thuê văn phòng mini của anh Nam cũng đều là những công ty nhỏ, số nhân viên không quá 5 người. Với bài toán thuê nhà phố kinh doanh loại hình văn phòng mi ni này, mỗi tháng, tỷ suất lợi nhuận trung bình đạt 20-25%.

Nhà đầu tư này chia sẻ, anh đang khảo sát một căn nhà phố trên đường Nguyễn Văn Thủ, quận 1 để tiếp tục phát triển mô hình văn phòng mini nếu đàm phán được giá thuê phù hợp. “Tuy không mang lại lợi nhuận đột biến nhưng nếu hòa nhập tốt với cộng đng khởi nghiệp còn rất trẻ tại TP HCM thì vẫn có thể duy trì biên lợi nhuận ổn định”, anh Nam chia sẻ.

Gia nhập thị trường bất động sản tiêu dùng, thuê để cho thuê lại tại TP HCM được hơn 3 năm, Giám đốc điều hành Công ty Welands Investment, Lê Hữu Dũng cho biết: “Loại hình văn phòng mini cho giới khởi nghiệp thuê chỉ mới rộ lên tại Sài Gòn trong 2 năm trở lại đây và nhận được hưởng ứng tích cực từ cộng đng, song có nhà đầu tư gặt hái lợi nhuận, cũng có trường hợp phải bù lỗ hàng tháng”.

Ông Dũng phân tích, thông thường những loại văn phòng mini này đều được phát triển từ nhà phố, có quy mô 3-6 tầng (chưa kể tầng trệt). Các nhà đầu tư ký một hợp đng thuê dài hạn, sau đó bố trí công trình này thành nhiều phòng diện tích vừa và nhỏ để cho thuê lại.

Giá thuê khá mềm nếu so sánh với các tòa tháp văn phòng được xếp hạng A, B, C. Đây là dòng sản phẩm phân hóa rõ rệt của phân khúc văn phòng bình dân, phù hợp với nhu cầu của những công ty bắt đầu khởi nghiệp. Các tiện ích cơ bản chỉ có: vệ sinh, bảo vệ bên dưới khu văn phòng, bảo trì bảo dưỡng, mảng xanh hạn chế. Điểm yếu của mô hình văn phòng mini này là thường khó có thể đảm bảo hệ thống máy lạnh trung tâm, phòng cháy chữa cháy, càng không đáp ứng đủ chỗ đỗ xe.

Đặc thù của nhóm khách thuê văn phòng mini là sẵn sàng chấp nhận một văn phòng nhỏ, thậm chí chật hẹp một chút, miễn là có thể tiết kiệm chi phí, giao thông thuận tiện và có địa chỉ để liên lạc.

Theo ông Dũng, rủi ro của mô hình văn phòng mini cho start-up thuê là tính ổn định không cao, thậm chí bấp bênh cùng với sinh mệnh của công ty khởi nghiệp. Có những công ty khởi nghiệp chỉ sống được 3-5 tháng thì mô hình kinh doanh thất bại. Khi đó, dù hợp đng thuê văn phòng có được ký dài hạn 2-3 năm cũng phải hủy bỏ. Bên cho thuê mô hình này cũng đành phải thông cảm vì không thể làm gì khác hơn. Điều cần lưu ý là nếu tỷ lệ lấp đầy của văn phòng mini đạt dưới 80% thì nguy cơ bù lỗ rất cao.

Chuyên gia này đánh giá, mô hình lý tưởng để phát triển văn phòng cho giới khởi nghiệp là thiết lập một hệ sinh thái hoàn chỉnh. Cụ thể, văn phòng kiểu mới này có đơn vị đứng ra đầu tư không gian lớn, hạ tầng hoàn chỉnh, không gian làm việc mở, chính sách ưu đãi người khởi nghiệp như giá thuê rẻ, hỗ trợ môi trường kinh doanh tích cực thông qua một quỹ đầu tư uy tín. “Văn phòng mini cho start-up thuê trên thị trường hiện nay chỉ đáp ứng một số nhu cầu tức thời của cộng đng khởi nghiệp và còn một số mặt hạn chế nhất định”, ông Dũng phân tích.