Thận trọng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Một số dự án nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù chưa được các cơ quan chức năng phê duyệt, chưa có thông báo đủ điều kiện được bán, nhưng Chủ đầu tư vẫn mở bán, thu tiền khách hàng bằng hình thức đặt cọc, góp vốn. Khi phát hiện pháp lý của dự án chưa hoàn chỉnh, người mua như “ngi trên đống lửa”.

Chủ đầu tư không minh bạch

Những năm gần đây, trên địa bàn TP.HCM và các tỉnh lân cận, tình trạng các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) huy động vốn trái phép tại các Dự án nhà ở hình thành trong tương lai xảy ra khá nhiều. Mặc dù, theo quy định, việc dự án chưa xây xong phần móng, chưa có Văn bản cho phép mua bán hay đủ điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ Sở Xây dựng thì tuyệt đối chủ đầu tư không được rao bán, huy động vốn và thu tiền của khách hàng dưới bất cứ hình thức nào.

Theo ghi nhận của phóng viên, hình thức đăng thông tin của các Chủ đầu tư hiện nay đều chỉ tập trung vào quảng cáo về dự án, thưởng tiền, quà tặng cho khách hàng mua sản phẩm trong các đợt mở bán đầu tiên. Rất ít khi các Chủ đầu tư công khai thông tin về tình trạng pháp lý dự án như: Có giấy phép xây dựng, nộp đủ số tiền sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt… để khách hàng tìm hiểu, yên tâm khi đặt bút ký kết hợp đng.

Chính việc các Chủ đầu tư không minh bạch, còn các cơ quan chức năng chậm trễ công khai thông tin, đã khiến khách hàng “sập bẫy”, rơi vào thế khó và dẫn tới kiện tụng tranh chấp xảy ra, gây búc xúc trong dư luận. Điển hình, một dự án căn hộ (quận Bình Thạnh, TP.HCM) được rao bán vào cuối năm 2019 với mức giá khoảng 37 triệu đng/m2. Sau đó, mức giá tại dự án cũng đã tăng thêm 20 triệu đng/m2. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều khách hàng mua dự án này đã “khóc ròng” vì dự án chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa có giấy phép xây dựng.

Khách hàng cần tìm hiểu kỹ chủ đầu tư bán dự án. Ảnh: Hoàng Minh

“Góc chết” vấn đề về pháp lý

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, muốn bán nền, căn hộ thì Chủ đầu tư dự án phải thực hiện theo đúng quy định Luật kinh doanh bất động sản như: Xong hạ tầng, phần móng, có giấy tờ hợp lệ về nhà đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng… Địa phương phải kiểm soát chặt về phân lô tách thửa. Nếu chủ đầu tư cố tình “lừa đảo” thì phải xử lý nghiêm về mặt hình sự để tăng sức răn đe. Đối với người mua đất nền phân lô, trước khi ký hợp đng, đặt cọc cần tìm hiểu kỹ pháp lý ở địa phương, nơi có dự án xem chủ đất là ai, được cơ quan chức năng cho hiến đất làm đường và đất đã chuyển lên thổ cư hay chưa.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, nếu dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, có Thông báo của Sở Xây dựng thì khách hàng sẽ được đảm bảo về quyền lợi. Còn đối với các dự án không có Thông báo của Sở Xây dựng về đủ điều kiện mở bán, việc mua nhà tại các dự án này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nhiều dự án mới chỉ dừng lại là “phương án” kinh doanh của doanh nghiệp nhưng chưa giải quyết về loại đất ở, chấp thuận chủ trương đầu tư. Do đó, khi khách hàng tiếp nhận lời giới thiệu, chào mua thì nên thận trọng, nếu mua nhà tại các “dự án” kiểu này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì thủ tục thực hiện dự án vướng mắc, phải thực hiện nhiều vấn đề.

Chuyên gia Kinh tế Trần Nguyên Đán - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM phân tích, hợp đng “góp vốn” về bản chất khác hoàn toàn so với hợp đng mua - bán. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nắm bắt được “góc chết” của vấn đề pháp lý này đã sử dụng hình thức “hợp đng góp vốn đầu tư” để đẩy người “mua hàng” trở thành… cổ đông. Khi xảy ra tranh chấp hợp đng, doanh nghiệp BĐS có trách nhiệm thanh toán cho các chủ nợ là ưu tiên hàng đầu.

“Có nghĩa, các chủ nợ có tài sản thế chấp là các ngân hàng. Doanh nghiệp BĐS thanh toán hết nợ cho các chủ nợ có thế chấp thì mới tính đến các cổ đông góp vốn là khách hàng. Các doanh nghiệp BĐS đã lách Luật ngay từ đầu để đẩy rủi ro về phía khách hàng. Điều này thể hiện rõ qua các hợp đng góp vốn mà doanh nghiệp đã ký thỏa thuận với các khách hàng. Ở vị trí cổ đông thì mặc nhiên Luật đã quy định “lời ăn, lỗ chịu” - Chuyên gia Kinh tế Trần Nguyên Đán cho hay.

Luật sư Phùng Thanh Sơn - Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc khách hàng ký kết hợp đng với chủ đầu tư dự án như hợp đng góp vốn, hợp đng đặt cọc, giữ chỗ không phải là hợp đng mua bán sản phẩm. Khi thực hiện dự án, các doanh nghiệp BĐS thường “dựng” lên những Công ty “con” có phần vốn rất giới hạn để đứng ra lấy danh nghĩa làm Chủ đầu tư dự án. Đến khi xảy ra vấn đề tranh chấp, khiếu nại pháp lý dự án, các doanh nghiệp BĐS “giở chiêu… kim thiền thoát xác”.