Thanh khoản condotel, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục giảm

Tiếp tục đà suy giảm

Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở quý II/ 2018 của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), cho thấy dấu hiệu giảm nhiệt, cả ngun cung và sức cầu, đặc biệt là condotel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Cụ thể, đối với biệt thự nghỉ dưỡng, ghi nhận trong quý, thị trường chỉ đón nhận 1 dự án mới với ngun cung khoảng 32 căn biệt thự nghỉ dưỡng, bằng 22% so với quý trước (147 căn). Đây là quý thứ ba ngun cung liên tục sụt giảm so với quý trước.

Thanh khoản condotel, biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục giảm

Nhiều khách hàng đang nhầm lẫn về chia sẻ lợi nhuận

Ở phân khúc condotel, DKRA Vietnam ghi nhận thị trường có 28 dự án chào bán nhưng sức cầu không cao. Trong quý 2/2018 chỉ đón nhận ngun cung từ 2 dự án (1 dự án mới và 1 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo) với tổng số 2.100 căn condotel, trong đó riêng một dự án ở miền Trung đã cung cấp 2.000 căn. Tại dự án này, lượng tiêu thụ cũng đã chiếm 63% lượng tiêu thụ toàn thị trường trong khi ở các dự án khác, sức tiêu thụ rất khó khăn.

Nếu như công thức đẩy giá bán condotel lên cao để chạy đua cam kết lợi nhuận là chiêu cạnh tranh phổ biến trước đây, thì thị trường đã có những dự án đi ngược xu hướng, giá bán thấp hơn và không còn cam kết lợi nhuận hàng chục năm. Điển hình là dự án Dragon Fairy, The Arena Cam Ranh, Ocean Vista, Aloha Beach Village…

Để tạo động lực cho môi giới bán hàng, có dự án đẩy mức hoa hng, thưởng nóng lên đến gần 200 triệu/sản phẩm. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn đưa ra bài toán chia sẻ lợi nhuận lên đến 95%, cao nhất thị trường hiện nay.

Dự báo thị trường 6 tháng cuối năm 2018, DKRA Vietnam cho rằng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng không có nhiều biến chuyển so với các quý trước. Theo dự báo, trong thời gian tới, ngun cung biệt thự biển hạn chế, ngun cung condotel khá di dào nhưng lượng tiêu thụ không khởi sắc. Các chủ đầu tư chú trọng tạo ra điểm nổi bật, lợi thế cạnh tranh cho dự án để thu hút người mua.

Cạm bẫy chia sẻ lợi nhuận

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, điều cần quan tâm đối với condotel là chất lượng, chiến lược kinh doanh cũng như chính sách cam kết lợi nhuận. Vấn đề này cần được cân nhắc kỹ lưỡng bởi cả chủ đầu tư và nhà đầu tư để thích nghi với thị trường cũng như khung pháp lý ngày càng chặt chẽ.

Cai thuốc lá bằng cách này , sợ thuốc lá đến già

Tin tài trợ

“Chính sách đảm bảo lợi nhuận là một yếu tố quan trọng khiến loại hình này trở nên hấp dẫn và khác biệt với các loại hình bất động sản khác, nên việc cạnh tranh về mức lợi nhuận giữa các dự án là điều đương nhiên.

Tuy nhiên, cần lưu ý khi các dự án được đưa vào vận hành và có đạt đúng mức lợi nhuận như đã cam kết hay không thì vẫn chưa thể xác nhận được mà phải chờ vào diễn biến tiếp theo của thị trường”, Tổng giám đốc JLL Việt Nam lưu ý.

Ông Trần Văn Dũng, Phó Tổng Giám đốc Trường Phát Investment, cho rằng, nhiều khách hàng hiện nay đang bị cuốn theo và nhầm lẫn về lợi nhuận thực tế từ condotel. Thuật ngữ chia sẻ lợi nhuận được sử dụng phổ biến ở hầu hết các dự án condotel, với con số khoảng 80%, cá biệt lên đến 95%. Tuy nhiên, thực tế khi vận hành, lấy doanh thu trừ chi phí thì còn có lợi nhuận hay không mới là điều quan trọng. Đây là vấn đề lớn đối với những dự án không cam kết lợi nhuận, hoặc sau khi hết thời gian cam kết lợi nhuận.

“Lợi nhuận của 1 sản phẩm condotel khi vận hành bằng doanh thu cho thuê trừ chi phí. Về doanh thu, với 1 dự án có khoảng 500 phòng cho thuê thì chủ đầu tư có thể giữ lại 100 phòng. Khi vận hành, khách thuê sẽ được lấp đầy ở 100 phòng của chủ đầu tư trước khi tràn sang 400 phòng đã bán cho khách đầu tư. Đây là yếu tố khiến doanh thu condotel của khách đầu tư luôn bất lợi so với chủ đầu tư dự án.

Mặt khác, chi phí là yếu tố mà khách hàng không kiểm soát được. Nó có thể bao gm chi phí cho đơn vị trực tiếp vận hành, chi phí cho chủ đầu tư trong những phần việc họ tham gia, chi phí sửa chữa, thay thế trang thiết bị… Những chi phí này khách hàng không thể kiểm soát, thương lượng, mà chỉ có chủ đầu tư đứng ra đại diện.

Nếu chủ đầu tư dùng chiêu trò thì họ hoàn toàn có thể “cân đối” một cách hợp pháp, các chi phí đúng bằng doanh thu. Như vậy, lợi nhuận sẽ là 0% và khách hàng sẽ không thu về được đng nào cho dù tỷ lệ chia sẻ lợi nhuận là bao nhiêu”, ông Dũng phân tích.