Thêm 41.000 ha đất đổ bộ thị trường, bản đồ quỹ đất khu công nghiệp đang mở rộng

(Ảnh minh họa: Chủ đầu tư)

Thị trường bất động sản khu công nghiệp được nhìn nhận đang bước vào giai đoạn hồi phục rõ nét. Theo thống kê của JLL, trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam đạt gần 41.000 ha, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn lần lượt đạt khoảng 10,4 triệu m2 và 8,6 triệu m2, tăng mạnh lần lượt 15% và 10% so với cùng kỳ. Các dự án mới đáng chú ý bao gồm KTG Industrial An Phước 2 và Kizuna Eco2IP tại Khu công nghiệp Tân Kim mở rộng ở miền Nam, cùng KCN Vietnam Phúc Điền và SLP Park Tiên Du tại miền Bắc.

Bất chấp những biến động địa chính trị và chính sách thương mại quốc tế, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của khu vực. Điều này tiếp tục củng cố nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở logistics hiện đại tại các trung tâm sản xuất trọng điểm.

Mức độ hấp thụ duy trì ở mức tốt với hàng trăm ha đất và khoảng 800.000 m2 diện tích xây sẵn được giao dịch. Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng của các khách thuê hiện hữu trong các ngành điện tử ở miền Bắc và hàng tiêu dùng, cơ khí ở khu vực miền Nam.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng do quỹ đất chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế. Kết thúc nửa đầu năm 2026, giá chào thuê thuần trung bình đạt 142 USD/m2/kỳ thuê tại miền Bắc và 186 USD/m2/kỳ thuê tại miền Nam.

Các khu công nghiệp gần cảng biển quốc tế, sân bay hoặc các tuyến cao tốc trọng điểm tiếp tục ghi nhận mức giá cao hơn nhờ nhu cầu mạnh và tỷ lệ lấp đầy tốt. Ngược lại, các thị trường mới nổi với nguồn cung dồi dào đang mang lại nhiều lựa chọn cho khách thuê, giúp giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.

Xu hướng mở rộng địa lý ngày càng rõ nét

Theo các chuyên gia JLL, xu hướng mở rộng địa lý ngày càng rõ nét. Bên cạnh các trung tâm truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tại các địa phương mới nổi có lợi thế về quỹ đất, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng ngày càng cải thiện. Xu hướng này giúp mở rộng bản đồ công nghiệp Việt Nam và tạo dư địa tăng trưởng cho các thị trường cấp hai.

JLL kỳ vọng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục diễn biến tích cực trong 12 - 24 tháng tới, được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, dịch chuyển sản xuất trong khu vực và các dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai trên cả nước.

Thị trường Việt Nam đến cuối năm 2026 dự kiến chào đón nguồn cung lớn với khoảng 1.900 ha đất công nghiệp, gần 700.000 m2 nhà kho xây sẵn và 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam. Mặc dù nguồn cung gia tăng, giá thuê dự kiến vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu được duy trì tốt.

Thống kê mới đây của Avison Young Việt Nam cũng chỉ ra, TP HCM tiếp tục duy trì vị thế là thị trường khu công nghiệp có quy mô lớn và giá trị cao nhất khu vực phía Nam.

Sau quá trình tái cấu trúc địa giới hành chính, tổng diện tích đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê của TP HCM đạt khoảng 16.113 ha, trở thành địa phương có nguồn cung lớn nhất toàn vùng.

Trong đó, TP HCM chiếm khoảng 17% nguồn cung, tập trung vào KCN hiện hữu, công nghệ cao và đóng vai trò trung tâm R&D, điều phối. Bình Dương giữ vị thế trung tâm sản xuất chủ lực với khoảng 50% tổng nguồn cung, nhờ quỹ đất lớn và hạ tầng phát triển đồng bộ. Bà Rịa – Vũng Tàu chiếm khoảng 33%, nổi bật với lợi thế cảng nước sâu, đóng vai trò trung tâm công nghiệp – logistics và cửa ngõ xuất nhập khẩu của vùng.

Tuy nhiên, theo nhóm nghiên cứu, phần lớn quỹ đất chất lượng cao tại các khu vực phát triển đã được khai thác, khiến nguồn cung mới trong ngắn hạn tương đối hạn chế và tỷ lệ đất sạch sẵn sàng cho thuê ngày càng thu hẹp.

Về nhu cầu, thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI vào các ngành công nghệ cao, điện tử, bán dẫn và sản xuất chế biến chế tạo. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và chi phí thuê tăng, TP HCM đang từng bước sàng lọc nhóm khách thuê, ưu tiên các ngành có giá trị gia tăng cao, trung tâm nghiên cứu phát triển (R&D), logistics và sản xuất công nghệ thay vì các ngành thâm dụng đất.

Đồng thời, việc kết nối ngày càng hoàn thiện với Đồng Nai, Tây Ninh và các địa phương lân cận giúp doanh nghiệp linh hoạt bố trí hoạt động sản xuất, trong khi TP HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm điều hành, dịch vụ, logistics và đổi mới sáng tạo của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Tại phía Bắc, Hà Nội tiếp tục duy trì nguồn cung đất khu công nghiệp ổn định với khoảng 1.440 ha diện tích sẵn sàng cho thuê tính đến hết quý II/2026 và không ghi nhận nguồn cung mới do quỹ đất công nghiệp ngày càng hạn chế. Trong bối cảnh đó, nguồn cung bổ sung của toàn vùng chủ yếu đến từ các địa phương lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng, góp phần đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp trong khu vực.

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh