Thị trường căn hộ tại TP.HCM đang biến động như thế nào

Giao dịch căn hộ vẫn khả quan

Trước đó, các đơn vị nghiên cứu, tư vấn thị trường đều khẳng định ngun cung và giao dịch căn hộ trên địa bàn Tp.HCM giảm nhiệt rõ nét từ 10-30% trước tác động của hàng loạt nguyên nhân khác nhau.

Trong khi, các doanh nghiệp BĐS khẳng định, sức tiêu thụ căn hộ ở giai đoạn này khá tốt, tập trung vào nhóm khách mua cho thuê, đầu tư và nhóm khách hàng nước ngoài. Đặc biệt, các dự án cao cấp có mức giá từ 40-80 triệu đng/m2 có thanh khoản khá tốt. 

Theo ghi nhận thị trường cho thấy, so với cùng kỳ năm ngoái, ngun cung dự án mới trong quý II/2018 giảm rõ rệt, tuy nhiên sức mua căn hộ lại diễn biến lạc quan ở các dự án, đặc biệt là phân khúc cao cấp. 

Tuy nhiên, tình trạng này chỉ diễn ra cục bộ ở một số dự án có lợi thế nhất định. Theo khảo sát ở các dự án trung – cao cấp mở bán mới hoặc giai đoạn tiếp tại Tp.HCM ghi nhận lượng giao dịch thành công và tỉ lệ giữ chỗ khá tốt.

Có thể kể tới như One Verandah (Q.2) giới thiệu cuối tháng 6/2018, giá bán dao động khoảng 70-77 triệu đng/m2. Cùng khu vực, dự án Masteri An Phú ( giá bán 45 triệu đng/m2) mở bán đợt cuối vào ngày 15/7 với số lượng 180 căn hộ cao cấp, Green Star (Q.7); 

Hay như đầu tháng 7 vừa qua, dự án kingdom Q.10 bán block cuối cùng với giá 65 triệu đng/m2 (chưa VAT), Celadon City (Q.Tân Phú) chính thức nhận giữ chỗ block mới  (khoảng 300 căn) vào ngày 8/7 vừa qua, và tiếp tục bán mới khoảng 100 căn vào cuối tháng với giá dao động từ 45-50 triệu đng (chưa VAT)...

Theo các đơn vị phân phối, những dự án trên đều đạt thanh khoản cao khi mở bán, hầu hết ngun cung tung ra thị trường đều được hấp thụ hết. 

Còn theo đại diện TTC Land, hơn 400 căn thuộc dự án Charmington Iris (Q.4) giữ chỗ cuối tháng 6/2018 đã hết 100% giỏ hàng. Hiện đơn vị này vừa chính thức nhận giữ chỗ khoảng 300 căn của block Iris Luxury. Mới triển khai 4 ngày tỉ lệ giữ chỗ đã đạt được 30%, giá tham chiếu khoảng 2.9 tỉ đng/căn (chưa VAT). Theo ghi nhận có nhiều khách hàng đặt chỗ từ 3 căn trở lên, trong đó có nhóm khách mua sỉ.

Ngoài ra, các dự án mở bán hoặc nhận giữ chỗ ở giai đoạn này như Q2 Thảo Điền, Shaphira Khang Điền… ghi nhận tỉ lệ giao dịch đạt từ 70-80%.

Theo nhận định của một đại diện sàn BĐS có trụ sở tại Q.3, hiện tại do ngun cung bung thị trường không nhiều, các dự án mới chỉ đếm trên đầu ngón tay trong khi nhu cầu mua để đầu tư còn khá lớn khiến giao dịch dự án khả quan. Thậm chí, có một số dự án cháy hàng, sàn không còn căn để bán lại cho khách.

Đi tìm lời giải cho vấn đề này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam khẳng định, mặc dù ngun cung căn hộ quý II/2018 có sụt giảm so với quý trước và cùng kì năm ngoái nhưng lượng giao dịch nhìn chung cả 2 quý đạt từ 65-80% (tùy dự án). Vị giám đốc này tỏ ra khá lạc quan về giao dịch trên thị trường căn hộ Tp.HCM  khi cho rằng, các dự án trung cấp có mức giá 800-1500USD vẫn ghi nhận giao dịch khả quan, trong khi các dự án chuẩn cao cấp có tiện ích đng bộ và lịch thanh toán hấp dẫn sức mua ghi nhận khá tốt trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Quỹ đất và ngun cung tiếp tục khan hiếm đến cuối năm

Chung lời giải cho thị trường căn hộ ở giai đoạn này và đến thời điểm cuối năm 2018, các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, quỹ đất tiếp tục là bài toán của các DN BĐS, trong khi đó, ngun cung bung thị trường hạn chế, sức mua được nhận định tiếp tục khả quan.

Bà Phạm Thị Phương Thảo – Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ BĐS Sao Việt phân tích, thực chất thời gian qua, không phải sức mua căn hộ giảm nhiệt mà một phần do giá chào bán căn hộ trên thị trường đã đạt ngưỡng khá cao nên đối tượng khách mua ở thực có phần e dè. 

Trong khi, NĐT vẫn tham gia phân khúc này với tỉ lệ giao dịch thành công đạt từ 15-30% ở mỗi dự án chào bán (tùy dự án). Cũng là sàn BĐS phân phối khá nhiều dự án trung – cao cấp trên địa bàn Tp.HCM, bà Thảo khẳng định, không có hiện tượng căn hộ ế ẩm hoặc giảm giá. Thậm chí, thời điểm quý II, sàn hết sản phẩm để bán lại cho khách, trong khi khá nhiều khách hỏi hoặc có nguyện vọng mua.

"Thực chất, thị trường căn hộ vẫn diễn biến khá tốt ở các dự án có vị trí tốt và giá hợp lý, chủ đầu tư uy tín", bà Thảo khẳng định.

Theo bà Thảo, tình trạng khan hiếm dự án mới chào bán đến cuối năm sẽ là tình trạng chung của thị trường BĐS Tp.HCM. Trong khi đó, nhu cầu tìm kiếm chỗ ở của người dân vẫn sẽ tăng lên cũng phần nào dự báo cho giao dịch BĐS cuối năm diễn biến ổn định.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam, ngun cung căn hộ tiếp tục giảm đến thời điểm cuối năm 2018, dao động ở 7.000 – 8.000 căn chào bán thị trường.

Tiếp tục câu chuyện quỹ đất dự án, ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Goup cho rằng, quỹ đất triển khai dự án mới sẽ khan hiếm đến cuối năm và trong thời gian tới. Một phần tác động của giá đất tăng cao, DN khó tìm quỹ đất phù hợp để làm, phần vì thủ tục liên quan đến quỹ đất, phát triển dự án không còn dễ dàng nữa. "Hầu hết các dự án triển khai thời điểm này đều là quỹ đất đã sẵn có của DN từ 2-3 năm trước đó", ông Phúc khẳng định.

Đng quan điểm, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs cho hay, các dự án giá hợp lý sẽ giao dịch tốt. Tuy nhiên, phân khúc này lại đang khá khan hiếm trên thị trường. Do đó, bài toán về giá căn hộ cũng như chiến lược phát triển dự án lâu dài của DN sẽ gặp áp lực và cạnh tranh mạnh mẽ trong thời gian tới.