Thuế phí chuyển nhượng nhà đất bên bán cần đóng

Một số loại phí, thuế chuyển nhượng nhà đất cần đóng

Thuế thu nhập cá nhân

Đây là khoản thuế mà người có thu nhập phải trích nộp một phần từ các ngun thu nhập vào ngân sách nhà nước. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, thuế thu nhập cá nhân phải nộp chính là khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở (hay thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản).

Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất. Thì khoản thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế.

Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Cách xác định giá chuyển nhượng

Trường hợp 1

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Không có công trình xây dựng trên đất. Hoặc có gắn với công trình xây dựng trên đất. Kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai).

Được xác định là giá ghi trên hợp đng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý. Nếu trên hợp đng chuyển nhượng không ghi giá. Hoặc giá trên hợp đng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

• Xác định giá trị nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất

Được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà. Thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản. Cũng như căn cứ vào giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

• Xác định giá trị đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Nếu hợp đng không ghi giá chuyển nhượng. Hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đng.

Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá. Thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp 2:

Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.

Là giá ghi trên hợp đng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại. Thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng

• Trường hợp hợp đng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp hợp đng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán. Thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Thì quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp h sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Lưu ý trong quá trình tính phí, thuế chuyển nhượng nhà đất

Trường hợp chuyển nhượng là đng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu.

Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp. Cụ thể như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Lệ phí trước bạ

Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân có tài sản là nhà, đất thì phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%.

Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định số tiền lệ phí trước bạ phải nộp như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đng) x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Lệ phí địa chính

Theo Thông tư 02/2014/TT-BTC, lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp. Đảm bảo nguyên tắc về mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện cấp giấy:

• Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai.
• Trích lục bản đ địa chính, văn bản, số liệu h sơ địa chính.

Phí công chứng

Theo Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP thì phí công chứng trong trường hợp này:

• Được xác định theo mức thu phí công chứng hợp đng, giao dịch.
• Hoặc theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đng, quy định tại.
• Ngoài ra, trong một số trường hợp phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác. Điển hình:
• Phí thẩm định h sơ.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…

Đây đều là những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC. Vì thế, nó cũng sẽ có mức thu khác nhau tùy theo.

Bên cạnh những trường hợp bắt buộc phải nộp phí, thuế thì cũng có những trường hợp được miễn. Dưới đây là một số trường hợp được miễn không phải nộp phí, thuế chuyển nhượng nhà đất. Cụ thể:

Chuyển nhượng bất động sản giữa

• Vợ với chng.
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
• Cha chng, mẹ chng với con dâu.
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể.
• Ông nội, bà nội với cháu nội.
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân. Trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đng thời phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở. Bao gm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó.
• Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
• Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ.

Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa

• Vợ với chng.
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
• Cha chng, mẹ chng với con dâu.
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể.
• Ông nội, bà nội với cháu nội.
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Phương Dung – Content Writer