Tư vấn luật: Hợp thức hóa giấy tờ nhà đất

Hợp thức hóa nhà đất là việc xin cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà ở.

Bao gồm các trường hợp:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định có các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời( H sơ hợp thức hóa nhà đất )  được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật

a) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

b) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định ( H sơ hợp thức hóa nhà đất )  tại trên nhưng có:

a) Hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. Quý khách hàng cần biết rõ cách thức làm h sơ hợp thức hóa nhà đất để thuận tiện hơn trong việc sử dụng đất .

b) Sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

1. Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo mẫu

Mẫu này được Ủy ban nhân dân phường – xã – thị trấn kiểm tra, xác nhận vào đơn với các nội dung:

• Tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;
•  Xác nhận về ngun gốc, thời điểm xây dựng và sử dụng đất;
• Xác minh thực địa (trong trường hợp cần thiết) về sự phù hợp quy hoạch xây dựng theo Giấy phép xây dựng;

Đối với trường hợp xây dựng sai phép phải lập Biên bản kiểm tra hiện trạng thể hiện rõ nội dung sai phép; Trường hợp vi phạm khoản 3, Điều 15 Thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 của Bộ Xây dựng thì đề xuất, xử lý theo thẩm quyền.

2. Một trong các loại giấy tờ sau

Những giấy tờ này được quy định tại Điều 8 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai; 

• Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

• Hợp đng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

• Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

• Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 và Nghị quyết số 755/2005/NQ – UBTVQH11;

• Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật.

• Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở.

• Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);

• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật.

3. Những giấy tờ khác

• Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
• Bản vẽ Sơ đ nhà, đất (đã được kiểm tra nội nghiệp);
• Chứng minh nhân dân và hộ khẩu.

Thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a) Trình tự thực hiện:

– Đối với đối tượng thực hiện TTHC:  Người sử dụng đất nộp h sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận h sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đng dân cư nộp h sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

– Đối với cơ quan thực hiện TTHC: Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra h sơ.

+ Trường hợp đã đầy đủ h sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện TTHC.

+ Trường hợp nhận h sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý h sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp h sơ bổ sung, hoàn chỉnh h sơ theo quy định.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

* Kiểm tra h sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi giấy chứng nhận.

* Lập h sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Cập nhật, chỉnh lý h sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp h sơ tại cấp xã.

Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận sau đo đạc lập bản đ địa chính mà giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.

Việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi được thực hiện đng thời giữa ba bên gm Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:

* Người sử dụng đất ký, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai  để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp.

* Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

b) Cách thức thực hiện: Nộp h sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận h sơ theo quy định của UBND tỉnh.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đng dân cư nộp h sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

c)Thành phần, số lượng h sơ:

– Thành phần h sơ:

+ Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

+ Bản sao hợp đng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận sau khi đo đạc lập bản đ địa chính mà giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

– Số lượng h sơ: 01 bộ.

d) Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được h sơ hợp lệ.

Trường hợp cấp đổi đng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đ là không quá 50 ngày.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

Kết quả giải quyết TTHC phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

e) Đối tượng thực hiện TTHC: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

g) Cơ quan thực hiện TTHC:

– Cơ quan có thẩm quyền quyết định: UBND cấp huyện.

– Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được uỷ quyền hoặc phân cấp thực hiện (nếu có): Không.

– Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

– Cơ quan phối hợp (nếu có): UBND cấp xã.

h) Kết quả thực hiện TTHC:

– Ghi vào sổ địa chính và lập h sơ để Nhà nước quản lý. 

– Giấy chứng nhận. 

 i) Lệ phí: Lệ phí địa chính (mức thu do Hội đng nhân dân cấp tỉnh quyết định). Hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn không phải nộp lệ phí địa chính.

k)Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai: Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK (Mẫu đơn được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT).

l) Yêu cầu, điều kiện thực hiện TTHC: Việc cấp đổi giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

– Người sử dụng đất có nhu cầu đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10/12 năm 2009 sang loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.

– Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất.

– Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chng, nay có yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chng.

l) Căn cứ pháp lý của TTHC:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai;

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về h sơ địa chính;

– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.