Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hng Hà cho biết: Luật Đất đai 2003 đã xác lập định giá đất thông qua các phương pháp tiên tiến để tiếp cận, phù hợp với giá thị trường. Sau 10 năm, tới năm 2013, Luật đặt ra vấn đề áp dụng các phương pháp định giá đất theo 5 phương pháp định giá, như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số... Việc này nhằm xác định giá đất phù hợp với thị trường.
Theo Bộ trưởng Bộ TNMT, cải cách hành chính trong quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, tài chính đất đai và giá đất chưa phản ánh đúng thực tế thị trường (Ảnh: LV)
Tới Nghị quyết 18 của Trung ương đặt ra vấn đề "chính sách đất đai phải đng bộ với thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa".
Xác định giá đất phù hợp thị trường
Thực tế, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn, nhưng giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động... trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết, và bảng giá đất. Do đó, phải tiến thêm một bước là phải xác định giá đất phù hợp thị trường hơn và áp dụng phương pháp để đưa ra bảng giá đất theo thị trường hơn.
Hiện nay, bảng giá đất được giao cho địa phương xác định và khi có biến động giá đất thì địa phương sẽ quyết định điều chỉnh bảng giá đất.
"Chúng ta sẽ hướng tới việc xây dựng bản đ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu... Khi có bản đ này, đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Khi xây dựng được bản đ dữ liệu thông tin giá đất, chúng ta sẽ áp dụng phương pháp để đưa ra giá trị trung bình trong thời điểm thị trường ổn định" - Bộ trưởng Bộ TNMT Trần Hng Hà chia sẻ.
Đng thời, Bộ trưởng cũng nhấn mạnh cần có chế tài để xử lý đối với trường hợp không khai báo, đăng ký giá đúng giá trị giao dịch trên thị trường.
"Quá trình từ cuộc Cách mạng lần thứ tư, đến nay thế giới đã chuyển sang cách mạng số. Đây là giai đoạn chúng ta quyết định, việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu đất đai, gm kinh tế đất đai, giá đất... đã xác định rõ trong Nghị quyết 18. Đây cũng là giải pháp để cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo công khai, minh bạch" – Bộ trưởng Hà Khẳng định.
Theo PGS.TS Ngô trí Long - Chuyên gia kinh tế, hiện tại việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng.
Đng thời, việc tổ chức thực hiện định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bi thường khi Nhà nước thu hi đất; sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan đến định giá đất tại một số địa phương chưa tốt.
"Vấn đề cốt lõi, quan trọng đối với việc định giá đất, đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5-7%. Trong khi đó, ở Việt Nam lại rất khác xa so với giá thị trường" - PGS.TS Ngô trí Long cho biết.
Theo kế hoạch, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2022 và tháng 5/2023; dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2023.
Tăng tính khách quan
Được biết, Quy định về xây dựng và ban hành Khung giá đất, bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần bên cạnh mặt tích cực cũng tn tại mặt tiêu cực như giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất thường lạc hậu, chưa phù hợp so với giá đất thị trường do ít được điều chỉnh, bổ sung kịp thời.
Việc giá đất sát với thực tế thị trường giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian thực hiện dự án đầu tư, khắc phục được tình trạng dự án chờ mặt bằng kéo dài, điều này cũng sẽ làm lợi cho xã hội. (Ảnh: LV)
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do bỏ khung giá đất nên Bảng giá đất ban hành đảm bảo phù hợp với giá đất thị trường nên không quy định thời gian Bảng giá đất ban hành 5 năm 1 lần.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, để đảm bảo vai trò quản lý của Nhà nước về giá đất, phù hợp với giá đất thị trường, tránh việc tùy tiện trong ban hành Bảng giá đất thì cần có sự thẩm định của cơ quan Trung ương. Đng thời, cần tách bạch cơ quan xây dựng và cơ quan thẩm định bảng giá đất là 02 cơ quan độc lập.
Để cơ quan nhà nước có ngun thông tin đầu vào minh bạch, khuyến khích người dân kê khai đúng giá đất chuyển (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt) và nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập.
Việc bổ sung thêm thành phần Hội đng thẩm định là đại diện thường trực Hội đng nhân dân cùng cấp, đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan… nhằm tăng thêm tính khách quan trong việc quyết định giá đất.
