Căn hộ mini giá rẻ giáp ranh Sài Gòn cháy hàng

So sánh với căn hộ rẻ nhất Sài Gòn hiện nay (1,3-1,5 tỷ đng/căn), nếu theo tiến độ đóng tiền 35-40% giá trị hợp đng thì căn hộ siêu rẻ tại Bình Dương có tỷ suất sinh lời tương đương với những căn hộ bình dân tại Sài Gòn dù có vốn đầu tư ít hơn.

Cũng tìm mua chung cư nằm giáp Sài Gòn vào giữa tháng 7 âm lịch, ông Hòa cho biết ông được giới thiệu cho suất mua 2 căn hộ mini diện tích 33-35m2 gần trạm metro Dĩ An, Bình Dương, giáp quận Thủ Đức, Tp.HCM. Dự kiến, giá bán dự án này vào khoảng 19 triệu đng/m2, ước tính mỗi căn có giá khoảng 627-665 triệu đng.

Ông Hòa giải thích, ông bon chen mua những căn hộ này vì giá quá rẻ, nằm giáp Sài Gòn, giao thông sẽ thuận tiện trong tương lai, dân cư đông đúc vì có nhiều khu công nghiệp, trường đại học.

Nhà đầu tư này nhẩm tính, căn hộ rẻ nhất tại Thủ Đức, quận 9 hiện cũng có giá 1,5-1,7 tỷ đng/căn. Nếu đầu tư căn hộ này, giá thuê được thị trường chấp nhận là 8 triệu đng/tháng. Còn với số tiền ít hơn, khoảng 1,2-1,3 tỷ đng, nhà đầu tư có thể mua được 2 căn hộ mini tại Bình Dương, nằm giáp Sài Gòn để cho thuê với mức giá tương đương căn hộ tại Tp.HCM.

Các căn hộ giá rẻ có ngun cầu cực lớn nhưng ngun cung lại rất khan hiếm. Ảnh: Duy Trần

Là một môi giới căn hộ ở Bình Dương và khu vực giáp ranh Sài Gòn, ông Đoàn tiết lộ, từ đầu năm 2018 đến nay, thị trường phía Nam chỉ có 2 dự án căn hộ siêu rẻ, giá dưới 1 tỷ đng. Hai dự án này có tổng cộng chưa đến 1.800 căn, quá ít so với nhu cầu ở thật và đầu tư tại Tp.HCM và Bình Dương.

Dự án thứ nhất đã hết hàng từ quý I/2018. Đây là dự án tại huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương, nằm gần sông Đng Nai, cách ranh quận 9 và Thủ Đức 15 phút di chuyển. Dự án hiện đã xây đến tầng 6 và đã ra hợp đng mua bán cho khách hàng. Trên thị trường thứ cấp, giá bán chênh lệch trung bình hiện là 120-160 triệu đng/căn.

Dự án thứ hai nằm gần Suối Tiên, giáp với Tp.HCM qua Làng đại học Thủ Đức. Dự án này mới chỉ nhận đặt chỗ, chưa mở bán và chốt giá chính thức nhưng cũng đã hết hàng. Nhu cầu đầu tư là quá lớn, thậm chí một người có thể mua vài căn theo thói quen đầu tư bầy đàn. Vì cung không đủ cầu nên trên thị trường thứ cấp, các thỏa thuận mua, hứa bán với mức giá chênh lệch đang tăng lên.

Ông Đoàn cho hay: "Điều gây chú ý là ngoài một số ít dân địa phương hoặc người nhập cư là quản lý cấp trung và chuyên gia khu công nghiệp mua, căn hộ giá nửa tỷ đến dưới một tỷ đng một căn đang hút khách hàng Tp.HCM đổ xô về đây đầu tư rầm rộ".

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, việc những căn hộ "siêu rẻ", giá mỗi căn từ 600 triệu đến dưới 1 tỷ đng nằm giáp ranh Sài Gòn cháy hàng do nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, ngun cầu nhà giá rẻ là rất lớn. Tại những đô thị đông dân, tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà giá rẻ càng bức thiết hơn.

Thứ hai, ngun cung nhà giá rẻ luôn ít ỏi, không đáp ứng ngun cầu nên rổ hàng ra đến đâu là hết đến đó.

Thứ ba, giá nhà tại Tp.HCM quá đắt đỏ sau khi diễn ra những cơn sốt đất, chưa kể chi phí xây dựng tăng cao khiến những căn hộ siêu rẻ ở nơi giáp ranh trở thành vùng trũng, hút dòng vốn đầu tư.

Thứ tư, mong muốn an cư, sở hữu tài sản của những người nhập cư tại các đô thị phát triển ngày càng mạnh mẽ. Chính vì vậy, những tài sản dù có giá trị không quá cao nhưng luôn là mục tiêu phấn đấu của nhiều người.

Ông Phúc nói: "Phân khúc nhà ở dưới một tỷ đng hội tụ được 4 tiêu chí vàng: nhu cầu lớn, ngun cung khan hiếm, giá cả cạnh tranh, giao thông thuận tiện nên nó trở thành kênh đầu tư lý tưởng nhất hiện nay là điều có thể hiểu được".

Vị chuyên gia này cũng khuyên người mua chung cư siêu rẻ phải rà soát kỹ tính pháp lý của dự án, uy tín của chủ đầu tư để bảo toàn danh mục đầu tư.

Trong khi đó, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty CP Bất động sản Danh Khôi (DKR) nhận xét, các dự án căn hộ siêu rẻ phải đối mặt với nhiều vấn đề. Trước hết đó là nhu cầu rất lớn trong khi ngun cung ít dẫn đến tình trạng bị đội giá rất cao vì qua nhiều tay trung gian.

Ngoài ra, chủ đầu tư các dự án nhà giá rẻ phải giải quyết bài toán cân bằng giữa chi phí và giá thành. Giá thành chỉ thấp khi chi phí ở mức thấp. Khi chi phí thấp, chất lượng công trình phải chịu thách thức lớn hoặc sẽ phải áp dụng công nghệ đặc biệt để cải tiến sản phẩm.

Một vấn đề khác là khó khăn về quỹ đất để triển khai dự án. Ông Hạnh cho rằng, sau những đợt sốt đất, giá đất bị đội lên cao không chỉ ở Tp.HCM mà ở cả những vùng lân cận, tỉnh giáp ranh. Khi đó, cơ hội để có những dự án chung cư siêu rẻ giáp Sài Gòn ngày càng ít đi do biên lợi nhuận không cao, các chủ đầu tư muốn bảo đảm lợi nhuận sẽ buộc phải chuyển sang làm căn hộ trung, cao cấp.