Chi phí cơ hội trong đầu tư bất động sản là gì?

Bài viết này sẽ giải thích thuật ngữ chi phí cơ hội và cách tính chi phí cơ hội để các nhà đầu tư mới luôn có thể đưa ra quyết định đầu tư bất động sản tốt nhất.

Chi phí cơ hội là gì?

Hãy bắt đầu bằng cách giải thích chính xác định nghĩa chi phí cơ hội. Chi phí cơ hội thể hiện những lợi ích mà một cá nhân, nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp sẽ bỏ lỡ khi lựa chọn phương án này thay vì phương án khác. Việc tính toán chi phí cơ hội giúp các nhà đầu tư có thể so sánh và chọn lựa một khoản đầu tư tốt nhất.

Cách tính chi phí cơ hội

Giả sử bạn đang có hai sự lựa chọn đầu tư, tạm gọi là khoản đầu tư A và khoản đầu tư B. Công thức để tính toán chi phí cơ hội là tỷ lệ lợi nhuận từ khoản đầu tư A so với lợi nhuận bạn thu được từ khoản đầu tư B.

Chi phí cơ hội = Lợi nhuận khoản đầu tư A / Lợi nhuận khoản đầu tư B

Một nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng công thức rất đơn giản này để đưa ra quyết định sáng suốt trong các tình huống khác nhau. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng bạn nên tính đến một số yếu tố khác trước khi đưa ra quyết định đầu tư và tính toán chi phí cơ hội. Chúng bao gồm các mục tiêu đầu tư của bạn, rủi ro liên quan đến từng phương án, cũng như mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Hãy xem các ví dụ dưới đây để hiểu rõ hơn cách tính chi phí cơ hội khi đầu tư vào bất động sản.

Ví dụ về chi phí cơ hội trong đầu tư bất động sản

#1. Đầu tư vào bất động sản so với để tiền trong tài khoản tiết kiệm

Khi bắt đầu hành trình trở thành nhà đầu tư bất động sản, bạn sẽ nhận ra có rất nhiều quyết định quan trọng cần phải đưa ra. Một số nhà đầu tư mới bắt đầu cảm thấy khó lựa chọn và không biết phải bắt đầu từ đâu nên quyết định không đầu tư. Tuy nhiên, điều này có thể khiến họ bỏ lỡ những cơ hội đầu tư bất động sản tuyệt vời nhất chỉ vì quá phân vân giữa các sự lựa chọn.

Hãy thử tính toán chi phí cơ hội trong trường hợp này. Giả sử, có một bất động sản tiềm năng trị giá 3 tỷ đồng. Trùng hợp là bạn cũng đang có 3 tỷ đồng đang để trong tài khoản tiết kiệm và bạn suy nghĩ đến việc có nên đầu tư căn nhà đó hay không. Ước tính rằng tài sản có thể tạo ra tổng thu nhập từ việc bán lại khi giá lên trong 5 năm là 8 tỷ đồng. Nếu tiếp tục giữ khoản tiền này trong tài khoản tiết kiệm thì ước tính khoảng 5 năm nữa bạn sẽ có được khoảng 4 tỷ đồng. Chi phí cơ hội trong trường hợp này là 8 tỷ / 4 tỷ = 2. Điều này có nghĩa là nếu bạn không đầu tư bất động sản, bạn đã bỏ lỡ khoản lợi nhuận có thể kiếm được từ đầu tư bất động sản cao hơn gấp 2 lần so với lợi nhuận từ tiết kiệm.

#2. Vị trí số 1 so với vị trí số 2

Một trong những yếu tố đầu tiên mà nhà đầu tư bất động sản cần phải xem xét đó là vị trí của bất động sản. Vị trí của một bất động sản tác động rất lớn đến lợi nhuận mà bạn có thể kiếm được từ khoản đầu tư. Các yếu tố khác như nhu cầu thuê/mua, tăng trưởng việc làm, điều kiện thị trường,... luôn có sự khác nhau giữa các vị trí khác nhau. Điều này giải thích tại sao bất động sản có sự khác biệt rất lớn về giá cả giữa các khu vực, quận huyện, tỉnh và thành phố khác nhau.

Chẳng hạn, bạn đang xem xét hai bất động sản ở hai quận khác nhau. Bất động sản đầu tiên nằm ở vị trí số 1, trung tâm nội đô, với giá rao bán là 20 tỷ đồng. Một bất động sản khác nằm ở vị trí số 2, cách trung tâm thành phố 8km, được rao bán với giá là 10 tỷ đồng. Cả hai bất động sản đều có diện tích ngang nhau, số phòng ngủ và phòng tắm tương đương nhau. Trong trường hợp này, chi phí cơ hội phải tính toán sẽ là lợi nhuận mà bạn có thể kiếm được từ tài sản nằm ở một vị trí rất đẹp so với lợi nhuận mà bạn kiếm được từ bất động sản ở vị trí không quá thuận lợi. Đương nhiên, ngoài việc tính toán chi phí cơ hội, bạn phải cân nhắc vốn đầu tư ban đầu, vì trong trường hợp này số vốn để sở hữu một trong hai bất động sản này là khác nhau.

#3. Cho thuê dài hạn và cho thuê ngắn hạn

Các nhà đầu tư cũng có thể sử dụng công thức tính chi phí cơ hội để xem liệu họ nên cho thuê bất động sản dài hạn hay cho thuê ngắn hạn. Giả sử bạn đang sở hữu của một bất động sản, với giá mua ban đầu là 3 tỷ đồng. Nếu bạn cho thuê dài hạn, thì tài sản đó ước tính có thể mang lại cho bạn 10 triệu đồng mỗi tháng và 120 triệu đồng/năm. Trong khi đó, nếu bạn cho khách du lịch thuê ngắn hạn, thì tài sản đó ước tính có thể mang lại cho bạn 180 triệu đồng/năm.

Mặc dù bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn với chiến lược đầu tư ngắn hạn, nhưng bạn vẫn quyết định chọn cách cho thuê dài hạn vì đây là hình thức đầu tư an toàn hơn và bạn không thể chấp nhận rủi ro cao hơn khi cho thuê ngắn hạn.

Chi phí cơ hội của khoản đầu tư này là 180 triệu đồng/120 triệu đồng = 1,5. Điều này có nghĩa là bạn đã bỏ qua cơ hội kiếm được khoản lợi nhuận cao hơn 1,5 lần so với hiện tại.

Tóm lại, biết cách tính toán chi phí cơ hội và xem xét tỷ lệ giữa các lựa chọn sẵn có là điều quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. Mặc dù đây là một thước đo đơn giản, nhưng bạn nên tính toán chi phí cơ hội trong quá trình cân nhắc ưu và nhược điểm của các khoản đầu tư.

Dương Thảo An (Mashvisor)