Dòng tiền âm trong đầu tư bất động sản là gì?

Khi một nhà đầu tư quyết định bước vào thế giới bất động sản và mua một tài sản để cho thuê, thì bước đầu tiên mà họ phải làm là lập một kế hoạch chi tiết. Tuy nhiên, không phải ai cũng có khả năng lập kế hoạch tài chính chi tiết và điều đó tiềm ẩn rủi ro dẫn đến dòng tiền âm. Vậy, dòng tiền âm là gì và đâu là những nguyên nhân có thể dẫn đến dòng tiền âm?

​​​​Dòng tiền âm trong đầu tư bất động sản là gì?

Dòng tiền âm là tổng khoản lỗ trong khoản đầu tư của bạn. Điều đó có nghĩa là chi phí bạn phải trả vượt quá lợi nhuận của bạn. Dòng tiền âm không chỉ có thể xảy ra trong cho thuê bất động sản mà còn đối với tất cả các lĩnh vực kinh doanh và đầu tư. Tuy nhiên, thị trường bất động sản thường ít rủi ro hơn nhờ sự ổn định của toàn bộ thị trường. Điều quan trọng là bạn phải trau dồi đủ kiến thức về giá thị trường, quản lý bất động sản, thuế và thậm chí cả người thuê nhà để tránh dẫn đến dòng tiền âm trong đầu tư bất động sản.

4 yếu tố gây ra dòng tiền âm

1. Đầu tư quá mức cho một bất động sản

Mục tiêu của cho thuê bất động sản là để tạo ra lợi nhuận. Vì vậy, nếu bạn phải đầu tư quá mức vào một bất động sản, thì chắc chắn bạn sẽ thua lỗ. Thậm chí, tiền vốn có thể rất khó kiếm lại từ việc cho thuê trừ khi bạn quyết định bán lại tài sản và rất có thể tài sản đó không bán được vì giá quá cao. Thêm vào đó, nếu bạn mua tài sản bằng tiền đi vay với khoản thanh toán hàng tháng tương đối lớn mà bạn không có thu nhập hoặc thu nhập không đủ để trang trải sẽ tạo ra dòng tiền âm.

Để tránh rủi ro này, hãy nghiên cứu cẩn thận về tài sản bạn định mua. Việc nghiên cứu rất quan trọng vì điều đó sẽ cho bạn biết về nhu cầu thuê bất động sản mà bạn đang xem xét, các chi phí tiềm ẩn của tài sản (thế chấp, thuế và tiện ích),... Tất cả những yếu tố này sẽ giúp bạn lên kế hoạch đầu tư chi tiết và chính xác. Bạn phải lập một kế hoạch chi tiết với các nghiên cứu và ước tính cho thấy tiềm năng tạo ra dòng tiền dương của bất động sản.

2. Hiểu rõ nhu cầu của người thuê

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến nhà đầu tư thua lỗ là căn nhà bị bỏ trống do không có người thuê. Nếu bạn đã mua một bất động sản nhưng không thể tìm thấy người thuê trong nhiều tháng thì chắc chắn khoản đầu tư đó đang gây ra dòng tiền âm. Điều quan trọng nhất để ngăn chặn rủi ro dòng tiền âm đó là lựa chọn vị trí khi mua bất động sản.

Một lý do khác có thể dẫn đến tình trạng bất động sản bị bỏ trống là không có đủ kênh tiếp thị tài sản, hoặc các kênh quảng cáo không đủ mạnh để thu hút người thuê. Nếu bạn không có các chiến lược quảng cáo tài sản thích hợp, thì những người thuê nhà tiềm năng sẽ không thể biết và chú ý đến bất động sản của bạn.

Tóm lại, mấu chốt là bạn phải đầu tư vào một vị trí đắc địa luôn có nhu cầu cao, bất kể chiến lược cho thuê của bạn là ngắn hạn hay dài hạn. Bên cạnh đó, bạn cũng nên thuê một nhà môi giới bất động sản vì họ là chuyên gia quảng cáo và tìm kiếm người thuê tiềm năng.

3. Bảo trì quá mức

Khoản đầu tư của bạn sẽ không mang lại dòng tiền dương nếu bạn chi tiêu quá nhiều vào việc nâng cấp nội thất, cập nhật các tiện ích hoặc cải tạo. Số tiền bạn kiếm được từ tiền thuê nhà nên được phân chia giữa việc duy trì tài sản và lợi nhuận. Nhiều người mắc sai lầm khi chi quá mức vào bất động sản của mình với hy vọng tài sản thu hút người thuê hơn. Tuy nhiên, điều đó là không cần thiết, bởi vì phần lớn người thuê cũng không có nhu cầu ở trong một căn hộ xa hoa với tiền thuê đắt đỏ. Mặt khác, việc chi tiêu quá ít vào bất động sản có thể khiến người thuê tiềm năng “mất hứng”. Mặc dù người thuê nhà không tìm kiếm những căn hộ quá mức sang trọng nhưng chắc chắn họ muốn thuê tài sản xứng đáng với số tiền họ bỏ ra.

Quan trọng là bạn phải tìm cách cân bằng lợi nhuận bạn kiếm được thông qua tiền thuê với chi phí bảo trì phù hợp. Để đầu tư có lãi, ngay từ đầu, bạn phải tránh đầu tư vào một tài sản có chi phí bảo trì cao.

4. Định giá thuê quá thấp hoặc quá cao

Nhiều nhà đầu tư “tay mơ” không biết thị trường bất động sản hiện nay đang diễn biến như thế nào. Xu hướng thị trường đóng vai trò quyết định giá thuê phù hợp với bất động sản. Giá thuê thấp có thể khiến tài sản của bạn thu hút nhiều người thuê hơn, nhưng sau khi thanh toán các chi phí, bạn có thể phải đối mặt với tình trạng dòng tiền âm. Ngược lại, giá thuê quá cao so với thị trường sẽ khiến tài sản của bạn không thể “lọt vào mắt xanh” của người thuê tiềm năng.

Cách tốt nhất để tránh tình trạng này là tìm hiểu thị trường và hỏi ý kiến các chuyên gia trong ngành. Việc tìm được mức giá thuê phù hợp với cả mục tiêu của bạn và ngân sách của người thuê sẽ mang lại cho tài sản của bạn nhu cầu thuê ổn định và khiến tài sản của bạn tạo ra dòng tiền dương.

Dương Thảo An (Mashvisor)