Chứng khoán là kênh rót vốn an toàn cho bất động sản

Từ ngày 1/1/2019, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng sẽ giảm từ 45% xuống còn 40%; đng thời, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản từ 150% tăng lên 200%. Nhiều người trong ngành cho rằng trong năm tới, lượng tín dụng rót vào bất động sản giảm sẽ dẫn đến lãi suất cho vay đối với bất động sản sẽ tăng. Mặc dù huy động vốn của các ngân hàng đã được cải thiện, song chủ yếu là vốn ngắn hạn. Trong khi đó, ngun vốn trung, dài hạn để cho vay bất động sản vẫn đang thiếu trầm trọng.

Thực tế cho thấy, lãi vay mua nhà dưới dạng vay tiêu dùng đã bắt đầu tăng từ giữa năm 2018. Nhiều ngân hàng quảng cáo các gói vay mua nhà lãi suất hấp dẫn, song chỉ áp dụng từ 6 tháng đến một năm, sau đó là lãi suất thả nổi với thời hạn vay dài và áp dụng phí phạt trả trước cao. Bên cạnh đó, lạm phát có nguy cơ tăng khiến Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thắt chặt tiền tệ.

Theo nhóm phân tích của Công ty chứng khoán MB, tăng trưởng tín dụng năm 2019 dự kiến chỉ khoảng 15%, so với mức dưới 17% của năm nay. Với các chủ đầu tư, do 85% vốn thực hiện các dự án được huy động qua ngân hàng và khách hàng, nên khi 2 kênh này gặp khó, chắc chắn doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng nhiều. Nhiều ý kiến lo ngại rằng tới đây, hàng loạt dự án bất động sản sẽ bị ngưng trệ.

Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư lao vào bất động sản bằng đòn bẩy tài chính liệu có nguy hiểm.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc siết tín dụng đổ vào bất động sản cũng như siết tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là phù hợp. Vì nếu chỉ dựa vào tín dụng, thị trường bất động sản Việt Nam không thể phát triển bền vững.

Số liệu từ các đơn vị công bố cũng cho thấy trong năm 2018, tổng quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 25 tỷ USD, trong khi đó dòng vốn bất động sản chiếm 80% (thế giới chỉ ở mức 35%), tương đương gần 20 tỷ USD (450.000 tỷ đng). Con số này chiếm 6,5% tổng dư nợ nền kinh tế và chiếm khoảng 16% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Giới phân tích cho rằng, với những số liệu này thì cơ cấu vốn chảy vào bất động sản hiện nay đang mất cân bằng và chứa nhiều rủi ro.

Dù vậy, nhiều chuyên gia cũng cho rằng xét trên bình diện rộng hơn, triển vọng kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vẫn có tín hiệu lạc quan khi các nhà phát triển bất động sản có những chiến lược kết hợp rất cụ thể nhằm tận dụng thế mạnh của nhau. Đà tăng trưởng từ chính sách cũng góp phần vào sự hi phục đáng kể của thị trường giao dịch, dưới sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán và đặc biệt là nhóm bất động sản.

Bên cạnh những doanh nghiệp lớn, cổ phiếu bất động sản cũng được chú ý từ những mã có vốn hóa doanh nghiệp vừa và nhỏ với dư địa phát triển khá tiềm năng. Theo đánh giá chung, trong 5 năm qua, từ 2014 đến 2018, cổ phiếu 2 ngành ngân hàng và bất động sản đã đạt mức tăng trưởng 3 con số, trong khi VN-Index chỉ dừng ở mức 2 con số.

Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho biết: “Thị trường chứng khoán được xem là kênh tìm vốn hợp lý hiệu quả cho các doanh nghiệp bất động sản, bởi lẽ ngun vốn cung cấp cho các dự án đòi hỏi lớn và dài hạn. Hiện nay có khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản đã chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán và nhiều DN huy động vốn từ kênh này khá hiệu quả. Lãnh đạo một công ty chứng khoán cũng cho rằng, với quy mô vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam đã trên 70% GDP thì đây là kênh dẫn vốn tốt cho nền kinh tế nói chung và đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản”.

Dòng vốn vẫn được đều đặn phân bổ vào các kênh đầu tư chính, như vàng, ngoại tệ, chứng khoán, bất động sản.

Ông Tín cho rằng, với sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản, trong 3 năm gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài bày tỏ sự quan tâm đến việc đầu tư vào các công ty bất động sản đã niêm yết hoặc công ty đại chúng chuẩn bị niêm yết có quy mô vốn hóa lớn, quỹ đất nhiều và sản phẩm nhà ở đa dạng. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư gián tiếp, tức là mua cổ phần hoặc trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp, bởi hình thức đầu tư này giúp họ dễ thoái vốn hơn so với đầu tư trực tiếp vào dự án, nhất là trong bối cảnh thị trường chứng khoán trong đà hi phục như hiện nay.

Cũng nhìn ở góc độ khác, nhiều chuyên gia đưa quan điểm, năm 2018 là một năm khá u ám đối với các nhà đầu tư khi các kênh đầu tư có tỷ suất lợi nhuận cao đều rất dễ “đổ máu”. Trong đó cũng phải kể đến thị trường chứng khoán khi từ đầu năm đến nay phải chứng kiến những bước thăng trầm mà lịch sử phải ghi nhận, khi thị trường đạt đỉnh vượt 1.200 điểm. Và kể từ khi chinh phục mốc trên, thị trường đã tri sụt lớn kể từ quý II năm 2018. Sự bấp bênh và không ổn định của kênh này cũng đặt ra câu hỏi, liệu trong năm 2019, nhà đầu tư sẽ mạnh dạn rót vốn vào chứng khoán bất động sản

PGS. TS Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách Quốc hội, Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân phân tích: Thông thường khi đánh giá một doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ đánh giá theo hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp đó trong thời gian rất ngắn. Trong khi đó, chu kỳ đầu tư của doanh nghiệp bất động sản lại diễn ra tương đối dài. Do đó, các báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong một năm chưa thể chứng minh được doanh nghiệp đó đầu tư có hiệu quả hay không và các nhà đầu tư rất khó để nhìn thấy tiềm năng khi muốn đầu tư vào cổ phiếu của một doanh nghiệp bất động sản.

“Nhà đầu tư cá nhân nhìn vào các chỉ số, báo cáo tài chính hằng năm để theo dõi đầu tư trên thị trường chứng khoán thì đương nhiên nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ không hấp dẫn bằng các doanh nghiệp kinh doanh hàng hóa chu kỳ ngắn. Chính vì vậy, việc kêu gọi vốn của các doanh nghiệp bất động sản từ thị trường chứng khoán chưa hẳn đã dễ dàng. Bên cạnh đó, là vấn đề minh bạch vẫn chưa được nâng cao. Trong khi đó, để được niêm yết trên thị trường chứng khoán đòi hỏi các tiêu chuẩn, yêu cầu cao trong vấn đề minh bạch. Do đó, hút vốn cho thị trường bất động sản từ kênh này vẫn còn rất nhiều vấn đề cần bàn tới”.