Dùng hợp đồng góp vốn mua đất và cái kết đắng

Câu chuyện dùng hợp đồng góp vốn mua đất này đã diễn ra từ hơn một năm trước, tuy nhiên đến nay vẫn vị treo vì lý do pháp lý. Lúc đó, người mua là ông Minh đã dùng tiền tích góp của mình trong thời gian dài để đầu tư vào bất động sản, mà cụ thể là đất với hy vọng thu được lãi lớn. Theo lời kể của ông thì do thấy giá rẻ nên ông đã quyết định mua luôn 2 lô đất nền trong khi người chủ sở hữu đất vẫn đang trong quá trình chuẩn bị thủ tục để tách thửa theo pháp lý. Trong hợp đng góp vốn cũng ghi rõ khi dự án được hoàn thành, ông Minh sẽ nhận được 2 nền với diện tích mỗi lô là 50m2 và 60m2.

Nhưng thực tế lại không được thuận bum xui gió. Dựa theo những gì ghi trên hợp đng góp vốn thì trường hợp phần pháp lý tách thửa hoàn tất thì người chủ sở hữu sẽ giao phần đất này cho ông Minh vào thời gian là cuối năm 2016. Tuy nhiên, mãi đến tháng 7 năm 2017, vì lý do thay đổi của chính sách mà bên bán vẫn chưa hoàn thành việc tách thửa. Theo thỏa thuận trong hợp đng  thì chỉ trong trường hợp bất khả kháng, các thủ tục pháp lý không thể nào hoàn tất được thì người mua mới được nhận lại số tiền đã góp sau 2 năm, kêt từ ngày hợp đng được thành lập. Và như vậy, ông Minh đã bị đóng băng số tiền 2 tỷ đng trong 2 năm mà không có lãi suất, đng nghĩa với việc không có cơ hội hay chi phí để đầu tư một lĩnh vực khác.

Ông minh kể lại rằng, “Bên bán nói với tôi đây là loại hợp đng đầu tư, lời cùng ăn, lỗ cùng chịu. Vì đôi bên đều bị thiệt hại nên không thể hoàn tiền ngay và không bi thường mức lãi suất như tôi yêu cầu. Khi tôi vỡ lẽ ra kẽ hở của loại hợp đng này thì sự đã ri.”

Có rất nhiều trường hợp người mua  bị chiếm dụng vốn, phải chôn tiền tỷ vì thiếu hiểu biết mà vô tình chọn nhầm bất động sản bằng hợp đng góp vốn.

Một trường hợp khác còn đáng bun hơn, bà Hng đóng 1,25 tỷ đng mua 5 nền đất tại Nhơn Trạch bằng hợp đng thỏa thuận góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một đơn vị môi giới. Sau khi đã nộp tiền, bà Hng biết được đơn vị môi giới không ký hợp đng phân phối trực tiếp với chủ đầu tư mà qua một đơn vị trung gian đng thời số tiền bà đã đóng vẫn chưa được chuyển đến chủ đầu tư.

Quá hoang mang và khó khăn về tài chính, bà Hng đề nghị lấy lại tiền, thậm chí khởi kiện ra tòa. Song ngay cả khi tòa triệu tập các bên lên hòa giải, bên bán luôn vắng mặt. Trường hợp thanh lý hợp đng góp vốn này, bà Hng sẽ bị mất tiền cọc. Ngoài ra, khách hàng còn bị mất toàn bộ số tiền đã nộp nếu không đóng tiền theo tiến độ cam kết trong hợp đng thỏa thuận điều kiện góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cũng rơi vào cái vòng lẩn quẩn của hợp đng góp vốn, ông Dũng mua nền đất trong một dự án của chủ đầu tư tại huyện Nhà Bè (TP HCM) đã gần 10 năm, chôn trong đó hơn 700 triệu đng. Đến tháng 6/2017, chờ mãi không thấy được giao nền, ông Dũng lặn lội tìm đến chủ đầu tư thì được giải thích dự án chưa thể đền bù giải phóng mặt bằng được, thêm nữa tiền sử dụng đất quá cao và bất hợp lý khiến dự án đình trệ.

Giải pháp xử lý tình huống này là chủ đầu tư cho khách hoặc đổi sang nền đất ở vị trí khác, trong một dự án kém hấp dẫn hơn. Nếu khách không bằng lòng thì công ty hoàn tiền 700 triệu đng, không bi thường gì thêm do đây là hợp đng cùng góp vốn đầu tư, rủi ro các bên cùng chia sẻ. “Nếu nhận về đúng 700 triệu đng sau 10 năm chẳng khác nào chủ đầu tư đã chiếm dụng vốn của tôi và xài miễn phí”, ông Dũng bức xúc.

Quan sát các vụ mất tiền và chôn vốn vì loại hợp đng góp vốn này nhiều năm qua, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh cho biết, hợp đng góp vốn hay hợp đng thỏa thuận hợp tác đầu tư về bản chất là hình thức huy động vốn tinh vi để thực hiện dự án. Nếu bất cẩn, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn mà không thể ngờ tới.

Ví dụ: công ty A đang triển khai nền đất hoặc nhà phố. Do thiếu tiền triển khai hoặc chi phí lớn, doanh nghiệp đã tận dụng hình thức huy động vốn từ chính khách hàng tại thời điểm dự án đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý. Con át chủ bài của hình thức góp vốn này là giá trị tài sản được chào mời khá hời hoặc cực rẻ. Nếu khách hàng thấy đây là cơ hội đầu tư hấp dẫn, họ sẽ đặt bút ký hợp đng góp vốn, trở thành đối tác của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đây không phải là hợp đng mua bán nên sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được thường không hoàn chỉnh và phụ thuộc rất lớn vào sự may rủi của thời cuộc, chính sách, pháp lý thay đổi. Cam kết bi thường trong hợp đng góp vốn cũng không cao như hợp đng mua bán, thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí là không có mức bi thường. Chính vì chứa nhiều ẩn số nên ông Chánh đưa ra 3 khuyến cáo về loại hợp đng này.

Thứ nhất: khi đặt bút ký hợp đng góp vốn, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư trình bày h sơ của sản phẩm, các bước tiến hành thủ tục pháp lý. Điều quan trọng nhất là chủ đầu tư phải đưa ra tất cả các tình huống có thể xảy ra đối với dự án. Ví dụ: kịch bản tốt nhất, kịch bản trung bình và kịch bản xấu nhất. Mục đích của việc liệt kê các tình huống nhằm vạch rõ lộ trình khách hàng có thể sẽ phải trải qua trong suốt thời gian góp vốn. Từ đó, việc rót vốn đầu tư có sự cân nhắc thấu đáo và tỉnh táo trước sự lôi kéo của các cơ hội hấp dẫn.

Thứ hai: khách hàng không nên đặt kỳ vọng quá khủng khi ký hợp đng góp vốn. Cần lưu ý rằng, nguyên tắc vàng khi đầu tư là lợi nhuận cao thường đi đôi với rủi ro lớn. Hàng rẻ thường có vấn đề hoặc ẩn số gì đó mà ta chưa tìm ra. Vì vậy, thấy sản phẩm càng hấp dẫn thì mức độ thận trọng càng cao.

Thứ ba: khách hàng cần chủ động đàm phán các phụ lục và điều khoản bi thường khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối với hợp đng góp vốn. Thông thường không ai mong dự án mình đầu tư bị thất bại, đình trệ vì điều đó đng nghĩa với thua lỗ. Trên thực tế hiếm có ai lại bàn về vấn đề này vì kiêng kỵ điềm xấu. Nhưng chuẩn bị càng chu đáo cho tình huống thất bại lại chính là cách tốt nhất đảm bảo an toàn cho suất đầu tư bằng hợp đng góp vốn này.