Hiểu rõ bản chất phân lô bán nền để tránh rủi ro

Thời gian qua, có không ít trường hợp người mua bị lừa đảo, mất tiền khi đầu tư vào các dự án phân lô bán nền “ma” do chủ đầu tư tự vẽ ra. Thậm chí có nơi việc phân lô, bán nền trên cả đất nông nghiệp, không phải là đất ở và mua bán, chuyển nhượng đất khi chưa đủ điều kiện, cơ sở pháp lý.

Tình trạng này diễn ra khá nhiều ở các tỉnh Đng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu,… Tính riêng các quận, huyện vùng ven trên địa bàn TP.HCM như quận 9, quận Thủ Đức, quận Bình Tân, huyện Hóc Môn đã có hơn 10 khu đất có dấu hiệu phân lô trái phép, không phù hợp quy hoạch, vi phạm các quy định về đất đai, nhà ở.

Những thông tin khách hàng cần nắm

Để giải quyết thực trạng này, nhiều tỉnh thành, quận huyện đã có những cảnh báo, công bố công khai quy hoạch trên địa bàn, yêu cầu công tác quản lý đất đai chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, người mua vẫn nên tự trang bị cho mình những kiến thức cơ bản, tránh nhận trái đắng khi đầu tư vào các dự án đất nền.

Theo quy định trong các văn bản pháp luật như Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014, phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép phân lô bán nền cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hi đất gm: thu hi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Do vậy, đối với các dự án có quy hoạch đất đai của tổ chức kinh tế, Nhà nước không thực hiện thu hi, tự doanh nghiệp là nhà đầu tư phải mua đất từ người dân. Tuy nhiên, trước đó, chủ đầu tư phải công bố các thông tin về việc tiến hành giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Trong trường hợp doanh nghiệp xin Nhà nước giao đất thì phải có đủ điều kiện tại khoản 1, 2, 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013:

“1. Đối với dự án có sử dụng đất trng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10ha đất trng lúa trở lên; từ 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; hoặc Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10ha đất trng lúa; dưới 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất,

2. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

Về điều kiện để dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Ngoài ra, khu vực tiến hành phân lô, bán đất nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Khi đó, chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnh cho phép thì mới có thể tiến hành thực hiện dự án.

Sau khi được cho phép thực hiện dự án và đã có Quyết định về việc được bán lô nền thì chủ dự án được thực hiện các công việc cần thiết như công bố thông tin, giới thiệu đến người dân; hoặc có thể tiến hành bán đấu giá.

Nếu bán theo hình thức đấu giá thì người tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 119 Luật Đất đai 2013. Theo đó, đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu Nhà nước và phải có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được phê duyệt.

Khi đó, người mua đất sẽ được xác lập giao dịch với hình thức hợp đng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.