Luật mới có làm bất động sản tăng giá?

Bộ 3 luật liên quan mật thiết đến ngành địa ốc gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội cho phép thi hành sớm từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với mốc thời gian ban đầu là ngày 1/1/2025.

Nhà nước sẽ can thiệp nếu giá bất động sản tăng nóng

Nhiều dự báo rằng giá bất động sản sẽ leo thang với luật mới đã được đưa ra.

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam, với Luật Đất đai 2024, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao, điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 chia sẻquan điểm tương tự với người viết: "Với bất cứ ngành nghề nào, khi chi phí đầu vào tăng thì cũng đều khiến giá thành tăng theo.

Thị trường bất động sản cũng như vậy. Khi chi phí của các yếu tố đầu vào như nhân công, chi phí vật liệu xây dựng,... gia tăng, cộng thêm những tác động từ chính sách mới như bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm căn cứ theo giá thị trường, quy định cụ thể trường hợp giao đất thông qua đấu giá đấu thầu,... thì đương nhiên giá bất động sản cũng sẽ tăng lên". 

Tại tọa đàm do CLB Bất động sản TP HCM tổ chức mới đây, TS Phạm Văn Võ, Đại học Luật TP HCM cũng dự báo về đà tăng của giá đất. Dự báo được chuyên gia pháp lý này đưa ra dựa trên nhiều cơ sở.

Đơn cử như chính sách mới đã bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ 5 năm/lần, thay vào đó là UBND công bố định kỳ hàng năm vào đầu năm.

Luật Đất đai mới quy định, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Theo ông Võ, từ điểm mới này có thể dẫn đến bảng giá đất do các địa phương ban hành sẽ tăng, làm mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp có thể cao hơn.

Cùng với đó, luật mới cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà giống như người Việt Nam ở trong nước. Điều này sẽ thúc đẩy lực cầu về bất động sản gia tăng, khiến giá nhà, giá đất trở nên đắt đỏ hơn.

Khoản 11 Điều 13 Luật Đất đai 2024 quy định về "Quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai" nêu: Quyết định chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. 

"Tuy nhiên, lưu ý là luật cũng đưa ra những quy định liên quan đến việc điều tiết thị trường bất động sản. Do đó, đà tăng của giá đất, giá nhà trong thời gian tới còn phụ thuộc vào việc thị trường sẽ được Nhà nước điều tiết như thế nào.

Bản thân các cơ quan quản lý cũng không hề mong muốn giá nhà, giá đất tăng lên. Bất động sản là thị trường có cả yếu tố đầu vào và đầu ra, có thể xuất hiện bong bóng. Thời gian qua, các đại biểu quốc hội cũng đã phát biểu rất nhiều ý kiến thảo luận, góp ý, gây sức ép lên Nhà nước về việc cần có chính sách điều tiết, kiểm soát dòng tiền nhằm giúp giá nhà, giá đất đi xuống.

Tôi tin chắc là trong trường hợp giá bất động sản tăng lên, Nhà nước sẽ có các biện pháp để can thiệp, tác động", ông Võ nói.

Khó định giá đất  

Bổ sung góc nhìn, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM thông tin, ở phía Nhà nước, tinh thần hiện nay là điều chỉnh các luật, viết lại và xây dựng mới các nghị định, không kèm theo thông tư. Cùng với đó là tham vọng đưa tất cả các quy trình thủ tục vào hẳn trong các luật và nghị định nhằm rõ ràng, tránh thay đổi nhiều.

"Muốn được như vậy thì chất lượng làm luật phải cao và sát với thực tế, song đây là bài toán rất khó. Ngoài việc can thiệp bằng cách điều tiết thị trường như ông Võ chia sẻ, theo tôi, vấn đề quan trọng nhất chính là cần tìm ra giải pháp để tăng nguồn cung và thủ tục pháp lý phải thông thoáng.

Nếu giải quyết pháp lý nhanh chóng, rõ ràng thì sẽ giúp gia tăng nguồn cung, nhất tại các đô thị lớn. Qua đó, giúp ổn định mặt bằng giá bất động sản trên thị trường", ông Khiết nói.

Tuy nhiên, cũng theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM, pháp lý chính là vướng mắc lớn nhất hiện nay. Cùng một vấn đề pháp luật, các đơn vị khác nhau (cơ quan hành pháp, cơ quan tư pháp, cơ quan lập pháp,...) lại hiểu theo những cách khác nhau. Chính sự khác nhau này khiến quá trình thực thi pháp luật trở nên khó khăn.

"Qua quá trình làm việc trong thực tế, chúng tôi thấy bảng giá đất chỉ quan trọng trong chuyện thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của hộ gia đình cá nhân và của tổ chức cho thuê đất, trong trường hợp xuất phát từ đất có nguồn gốc Nhà nước.

Còn với các dự án khi kinh doanh bất động sản, hầu hết đều cần thẩm định giá và căn cứ theo quy hoạch chi tiết 1/500 để thẩm định. Pháp lý đất cần có trước, sau đó tới quy hoạch 1/500, chủ trương đầu tư, tiếp theo tới thẩm định giá.

Vướng mắc khó nhất là ở khâu thẩm định giá đất khi tính theo các phương pháp khác nhau sẽ cho ra các mức giá khác nhau. Với tinh thần luật mới, cần làm sao để người thực hiện tính thuận lợi, cho ra kết quả một cách nhanh nhất.

Trước đây, TP HCM từng đề nghị với Quốc hội rằng, với các dự án kinh doanh bất động sản thì không làm phương pháp thẩm định giá đất mà dùng luôn phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (tức không dùng các phương pháp thặng dư, chiết trừ, so sánh).

Hàng năm, chúng ta có thu thập thông qua HĐND về hệ số điều chỉnh giá đất, giả sử nó có thấp hơn hay cao hơn một chút so với giá thị trường thì lấy con số cao hơn. Bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá đất nhân với bảng giá đất, có thể biết ngay tiền sử dụng đất cần đóng của một dự án là bao nhiêu, không phải chờ tới 2 - 3 năm sau. Tuy nhiên, tiếc là đề nghị này không được Quốc hội đồng ý.

Hiện nay vẫn đang còn những tranh cãi xoay quanh 4 phương pháp định giá đất. Trên thực tế, trong cả 4 phương pháp này, không có phương pháp nào chính xác 100%. Theo tôi, cần xác định rõ ràng hơn nữa từng trường hợp áp dụng cụ thể đối với 4 phương pháp để tránh rủi ro", theo ông Khiết.

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua vào tháng 1/2024 quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ).

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh