Mua đất rồi chờ tăng giá có thể không còn là cuộc chơi dễ dàng

Theo Savills Việt Nam, nếu các chính sách được triển khai đồng bộ, lợi thế sẽ dần nghiêng về những tài sản có khả năng khai thác, tạo sản phẩm và dòng tiền thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Trong Savills Market Snapshot, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, cho rằng những bất cập trong định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn đáng chú ý trong quá trình thực thi pháp luật đất đai thời gian qua.

Một vấn đề được đặt ra là việc xác định giá đất cụ thể tại một số trường hợp vẫn chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu thị trường. Khi dữ liệu thiếu hoặc chưa đủ minh bạch, giá trị thực của đất có thể chênh lệch với mức giá hình thành trên thị trường, đồng thời tạo thêm áp lực tài chính cho nhà đầu tư.

Nghị quyết 21-NQ/TW đưa ra định hướng đổi mới cơ chế định giá đất theo hướng dựa nhiều hơn vào dữ liệu và các phương pháp khoa học, đồng thời tăng tính công khai, minh bạch. Việc kết nối dữ liệu đất đai với các hệ thống thông tin liên quan cũng được đặt ra nhằm hạn chế thao túng giá và tình trạng hình thành giá ảo.

Theo bà Giang, để cơ chế này vận hành hiệu quả, cần phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương. Trung ương có thể xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp cũng như cơ chế kiểm tra, giám sát; còn địa phương thực hiện quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế tại địa bàn.

“Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng”, bà Giang nhận định.

Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc tạo ra các mức giá không phản ánh đúng giao dịch thực tế cũng có thể được hạn chế.

Bên cạnh định giá, chính sách tài chính đất đai cũng được Savills đánh giá là yếu tố có thể tác động trực tiếp đến hành vi của người sử dụng đất. Việc thiết kế các công cụ tài chính và thuế phù hợp có thể góp phần hạn chế tình trạng đất bị bỏ hoang hoặc chậm đưa vào khai thác, đồng thời tạo động lực để nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả hơn.

Mua đất chờ tăng giá có thể không còn dễ dàng như trước

Một thay đổi đáng chú ý khác được Savills đề cập là định hướng hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt ở các đô thị lớn. Cùng với đó là các chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích đất đai được đưa vào sử dụng.

Theo bà Giang, những thay đổi này có thể khiến thị trường bất động sản dịch chuyển dần theo hướng coi trọng giá trị sử dụng thực của tài sản.

Ba yếu tố được đánh giá có tác động đáng kể gồm hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; gia tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất nhưng không đưa vào sử dụng; và tăng tính minh bạch của giá đất, giao dịch thông qua kết nối dữ liệu giữa đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.

Điều này không đồng nghĩa hoạt động phân lô, bán nền hay việc nắm giữ đất chờ tăng giá sẽ biến mất. Tuy nhiên, chuyên gia Savills cho rằng, dư địa của mô hình này có thể thu hẹp khi chi phí nắm giữ đất tăng lên và thông tin thị trường trở nên minh bạch hơn.

Thay vì chỉ mua đất và chờ giá tăng, nhà đầu tư có thể phải quan tâm nhiều hơn đến khả năng phát triển tài sản, mục đích sử dụng, dòng tiền và hiệu quả khai thác.

“Về dài hạn, giá trị sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất hiệu quả, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và kỳ vọng vào mức tăng giá”, bà Giang cho biết.

Theo hướng này, những khu đất có khả năng tạo ra sản phẩm phù hợp nhu cầu, hình thành dòng tiền hoặc được đưa vào khai thác thực tế có thể trở nên quan trọng hơn trong quyết định đầu tư.

Theo Savills, nếu các chính sách được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản có thể tiến tới mô hình minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Trong đó, khả năng đưa đất vào sử dụng và tạo ra giá trị thực sẽ ngày càng quan trọng, thay vì chỉ sở hữu đất để chờ giá tăng.

Theo Congnghiepnongthon