Những điểm cần lưu ý khi giao dịch mua bán đất qua đấu giá để tránh rủi ro

07/12/2020 ,10:21

- Bạn đọc hỏi: Bạn tôi (anh A) nói có 2 lô đất mua được qua đấu giá và muốn bán, nếu như tôi muốn mua thì cần lưu ý điều gì để tránh rủi ro? Vũ Kim Tùng (Hai Bà Trưng, Hà Nội)

Luật sư Vũ Quang Vượng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Quang Vượng (Địa chỉ: Số 6, ngõ 29 Láng Hạ, Ba Đình, Hà Nội

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Luật sư trả lời: Đối với trường hợp của bạn; bạn nên hỏi rõ anh A, 2 lô đất mua được qua đấu giá đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh A chưa Căn cứ theo Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Như vậy, 2 lô đất trên chỉ đủ điều kiện chuyển nhượng cho bạn khi anh A đã thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên thực tế hiện nay, có rất nhiều trường hợp mua lại đất trúng đấu giá khi người trúng đấu giá chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều đó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các cá nhân muốn mua. Để hạn chế rủi ro trong trường hợp này, hai bên cho có thể ký với nhau hợp đng đặt cọc về việc mua bán, trong đó nên có các nội dung thỏa thuận như sau:

1. Trong thời gian bao lâu bên bán phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận đứng tên bên bán.

2. Trong thời gian bao lâu kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đứng tên bên bán thì các bên phải ký hợp đng mua bán.

3. Trong các trường hợp nào thì bị mất cọc, bị bi thường cọc.

Như đã tư vấn ở trên, trường hợp này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro; vì vậy, để hạn chế thấp nhất rủi ro, bạn nên tìm hiểu các thông tin, kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ liên quan đến lô đất.

Mua bán nhà đất