06 CÔNG CỤ ĐẦU TƯ DÀNH CHO BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẦU TƯ NHỎ

Từ những kinh nghiệm quản lý cho thuê dưới 500 phòng, mua nhà sửa bán ở nhiều quận, huyện trung tâm, đầu tư Bất động sản ven đô, mở văn phòng môi giới Bất động sản, định giá 1200 tài sản cho ngân hàng Techcombank, một số cá nhân và tổ chức đầu tư… Tác giả giúp cho nhà đầu tư nhỏ có một góc nhìn để chọn cho mình công cụ kiếm tiền trong Bất động sản.

1. QUẢN LÝ CHO THUÊ: (THUÊ RỒI CHO THUÊ LẠI).

Số tiền cần có là 20 triệu trở lên.

VÍ DỤ 2: Một học viên khác đang phải đi thuê cửa hàng bán đ uống 10 triệu/ tháng. Anh thuê cả một ngôi nhà mặt đường giá 30 triệu, sau đó cho thuê lại toàn bộ phần trên, chỉ giữ lại phần dưới làm cửa hàng cho mình. Khi cho thuê lại toàn bộ phần trên anh thu được 35 triệu đng/ tháng.VÍ DỤ 1: tôi có một học viên, hàng tháng phải thuê nhà để ở hết 03 triệu đng/ tháng. Sau khi học công cụ này, anh về thuê cả căn nhà với giá 10 triệu, sau đó cho thuê lại toàn bộ từng phòng thu về hơn 10 triệu và giữ lại cho mình để ở. Nhờ cách làm này, anh tiết kiệm được 3 triệu đng/ tháng và kiếm 36 triệu/ năm cho tiền đi thuê ở của mình.

Số tiền lãi 5 triệu/ tháng không phải nhiều nhưng điều quan trọng là anh sử dụng cửa hàng không mất tiền (10 triệu/ tháng), mỗi năm anh tiết kiệm được 120 triệu/ năm. Sau đó anh ta tiếp tục dùng cách này và mở thêm 03 cửa hàng nữa, tiết kiệm 360 triệu/ năm.

Thậm chí, một số phòng giao dịch của ngân hàng đôi khi cũng sử dụng hình thức này với các tòa nhà mà họ thuê. Họ có thể cho thuê toàn bộ phần văn phòng phía trên và giữ lại phần dưới để sử dụng cho mình. Bạn có thể vận dụng tương tự với cách này khi mình làm văn phòng. Có nhiều cấp độ khác nhau của công cụ này, sau đây là Ví Dụ:

1. Thuê cả tòa nhà hoặc một mặt sàn văn phòng lớn và cho thuê lại làm văn phòng.
2. Thuê cả mặt bằng lớn ri phân ra làm kiot và cho thuê lại.
3. Thuê đất chi nhỏ làm bãi gửi xe, sân bóng, sân tenis.
4. Thuê các vị trí bất động sản ri cho thuê lại đặt biển quảng cáo.
(riêng ngành này cũng trở thành một đế chế)
5. Thuê nhà ri cho thuê lại để người khác ở.
…
Có những người làm phân khúc người Việt Nam, có những người làm phân khúc người nước ngoài.
Mặt khác cũng có 02 sự lựa chọn cơ bản
1- Bất động sản tiêu dùng (Khách hàng mua để ở, để sử dụng).
2- Bất động sản thương mại (đối tượng thuê để kinh doanh)

LỢI ÍCH của công cụ này là gì

1) Bạn có thể tiết kiệm tiền thuê ở , thuê cửa hàng, thuê văn phòng …
Nếu tính ra con số hằng năm mà bạn có thể tiết kiệm bạn sẽ thấy bất ngờ và đó chính là lợi nhuận trong kinh doanh của bạn.
2) Một số người có thể sử dụng công cụ này để tạo ra thu nhập 10 – 200 triệu một tháng.
3) Một số người thậm chí dùng nó để NGHỈ VIỆC
.
Tôi có một học viên đang làm vất vả ở công ty nhưng chỉ kiếm 7 triệu/ tháng. Nhờ học công cụ này, chị đã làm được 03 ngôi nhà thuê và cho thuê lại kiếm được 20 – 25 triệu/ tháng.
️ Thời gian rất rảnh rỗi và linh hoạt.
️ Và chị quyết định NGHỈ VIỆC tại công ty mình đang làm.

Nếu như bạn cảm thấy mệt mỏi, chán nản với công việc hiện tại, không thích sếp sai bảo … quản lý cho thuê có thể là một công cụ dành cho bạn.

Hầu hết mọi người đều muốn trở nên TỰ DO TÀI CHÍNH và không bao giờ đạt được nó. Nhưng tôi sẽ bật mí cho bạn một chiến lược khác. Bạn có thể phù hợp với chiến lược TỰ DO THỜI GIAN trước.

CỤ THỂ LÀ NHƯ THẾ NÀO

Thông thường bạn đi làm 8h/ đến 5h chiều, sau đó bạn về đến nhà cơm nước, gia đình và … mệt mỏi, đi ngủ … để hôm sau lại đi làm.
Liên tục trong cái vùng luẩn quẩn và thực tế là bạn chẳng suy nghĩ được gì.

Tự do thời gian trước ở đây có thể được hiểu là:
Có thể bạn cần tìm cho mình một công cụ giúp bạn vẫn có thu nhập cơ bản tương đương hoặc cao hơn thu nhập hiện tại nhưng được giải phóng về mặt thời gian.
Công cụ đó có thể là quản lý cho thuê, mua một công việc kinh doanh nhượng quyền nhỏ hoặc bất cứ việc gì mà bạn yêu thích …
Tìm một công việc khác với công việc hiện tại, nó giúp bạn linh hoạt về mặt thời gian và thu nhập tương đương…

VẬY THỜI GIAN ĐỂ LÀM GÌ

Thời gian để bạn suy nghĩ xem mình nên làm gì tiếp theo, hoặc đi học hỏi, tham dự các buổi hội thảo, gặp gỡ, kết nối với những người thành công… xin lời khuyên, học hỏi những chiến lược kinh doanh, kiếm tiền, phát triển bản thân nhanh hơn…

Không có THỜI GIAN và cứ loanh quanh với hiện tại, “tối tăm mắt mũi” sẽ khiến bạn không thể suy nghĩ về bất cứ điều gì.

Ghi nhớ: TỰ DO THỜI GIAN trước, TỰ DO TÀI CHÍNH sau!
(Có nhiều sự lựa chọn khác nhưng đây có thể là một sự lựa chọn phù hợp dành cho bạn).

2. ĐẦU TƯ VEN ĐÔ:

Số tiền cần có là > 200 triệu đến vài tỷ đng.
Bất động sản ven đô được hiểu là các bất động sản lân cận thành phố (trong bán kính từ vài km đến vài chục km) hoặc bất động sản ở tỉnh lân cận. Một số dạng đầu tư ven đô có thể như sau:
1- Bạn mua một mảnh đất chờ tăng giá từ vài tháng đến vài năm ri bán
2- Bạn mua đất phân lô ri bán
3- Bạn mua đất xây nhà ri bán

CÁC CÔNG CỤ NÀY PHÙ HỢP VỚI NHỮNG ĐỐI TƯỢNG NHƯ THẾ NÀO

ĐỐI TƯỢNG Số 1:

Có một việc làm hoặc một công việc kinh doanh nhỏ, thu nhập đều đặn mỗi tháng.
Ví dụ, người có thu nhập từ 10-50 triệu đng/ tháng. Vấn đề của đối tượng này là họ thấy rằng, nếu cứ tiếp tục làm như hiện nay, thì mãi không thấy tương lai ở đâu.

Lời khuyên là họ nên dùng số tiền mà họ tích lũy được, có thể vay thêm một chút người quen, gia đình, bạn bè… hoặc ngân hàng( lưu ý tính toán để vừa sức trả nợ) mua đầu tư một bất động sản.
Và sau 3 năm, 5 năm, 10 năm , bất động sản này trở thành một khoản tiền lớn của họ.

Có thể bạn gặp những người giàu và hỏi họ : Làm thế nào mà anh (chị) lại giàu thế.
Họ trả lời: Thực ra tôi cũng gặp may, tôi được một người giới thiệu một mảnh đất và tôi vay mượn cho đủ tiền mua. Sau vài năm mảnh đất bây giờ rất có giá trị và trở thành một tài sản lớn.
Tôi đã bán nó đi và thu về một khoản tiền lớn (hoặc xây lên cho thuê để có thu nhập hàng tháng).
Bạn đã bao giờ gặp những người như vậy chưa

Đôi khi người này không khôn ngoan và thông minh hơn bạn, họ chỉ để ý sớm đến việc đầu tư bất động sản mà thôi. Với số tiền nhỏ, bạn không thể mua được gì ở trung tâm thành phố, bạn phải chấp nhận việc dịch chuyển ra bên ngoài, và đó mới thực sự là cơ hội của bạn.

ĐỐI TƯỢNG Số 2:

Đối tượng có tài sản từ 1 tỷ đến 2 tỷ, 3-5 tỷ trở lên, (ví dụ trong nội thành) nhưng hàng tháng lại không có thu nhập, không có tiền mặt,
(Theo bạn đối tượng này có nhiều không)

Tôi có học viên có tài sản trị giá lên đến 5 tỷ đng ở trong nội thành nhưng tài sản của anh ấy chỉ là 1 căn nhà cấp 4 mà gia đình đang sử dụng. Sau khi tham dự lớp bất động sản của tôi, anh đã quyết định bán tài sản này đi và đầu tư vào một tài sản khác ở cách xa trung tâm 6km.

ANH CÓ 2 SỰ LỰA CHỌN:

Một là, mua một mảnh đất rộng hơn , một phần xây để ở, một phần xây để cho thuê- hàng tháng có tiền cho thuê( dòng tiền)
Hai là, mua một mảnh đất nhỏ đã có sẵn nhà tầng ( hoặc xây tầng lên) . mình ở tầng trên và cho thuê toàn bộ tầng dưới để có dòng tiền .

Điều quan trọng là bất động sản ở khu vực này đang phát triển và còn tiếp tục tăng giá.

Bạn thấy đấy, nó đạt được 2 tiêu chí: Lãi vốn( tiềm năng tăng giá) và dòng tiền( thu nhập hàng tháng)

Sai lầm của rất nhiều người là họ không dám thay đổi (có thể họ không biết điều này hoặc không dám làm).
Họ thích loanh quanh với chỗ ở cũ của mình, sự quen thuộc và không có thu nhập. Thực tế là bạn đang sống đâu ri sẽ quen đó.

Dòng tiền sẽ giải phóng sự tự do cho bạn, làm cho bạn thông minh, sáng suốt. Bạn có thời gian, thu nhập, và có thể đi thăm lại những người quen của mình…

ĐỐI TƯỢNG Số 3:

Có Tài Sản và biết dùng Công thức chuyển đổi tài sản: GIÁ CHO THUÊ – GIÁ TRỊ TÀI SẢN.

Thực tế rất nhiều tài sản hiện nay tại Việt Nam thường có tỷ số này không vượt quá 0,5% hoặc thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng.
Đó là lí do nhiều người thường than phiền: Tiền cho thuê không bằng tiền gửi lãi ngân hàng.

VÍ DỤ: Tôi có học viên tài sản trị giá 7 tỷ đng nhưng mỗi tháng anh chỉ cho thuê được 14 triệu/tháng( bằng 0,2%) . khi hiểu ra công thức này anh bắt đầu đi tìm và tìm thấy tài sản có dòng tiền 0,5% /tháng, là 35 triệu đng/ tháng. Tài sản này đôi khi vẫn nằm ở trong thành phố, không cần dịch chuyển quá xa so với tài sản cũ. Điều quan trọng là bạn cần trí óc mình rộng mở
Bạn thấy không Đôi khi bạn không cần làm gì cả, chỉ cần một động tác chuyển đổi tài sản là bạn sẽ có thu nhập rất khác.

ĐỐI TƯỢNG Số 4:

DÙNG CÔNG CỤ ĐẦU TƯ VEN ĐÔ ĐỂ KIẾM TIỀN.

VÍ DỤ: Tôi có học viên mua tài sản 500 triệu đng, sau 3 tháng bán được 600 triệu đng (chỉ lãi 100 triệu là 20%).
Một học viên khác có 5 tỷ, mua lô đất sau đó phân lô ra bán và được 6 tỷ đng trong 4 tháng( lãi 1 tỷ đng, tỷ suất cũng là 20%).

Và tương tự với số tiền khác nhiều hơn.

Công cụ này đôi khi có thể đem lại cho bạn 20- 30% trong vòng 3 đến 6 tháng.
Thậm chí tôi đã chứng kiến những bất động sản tăng giá 10 đến 100 lần , thậm chí 1000 lần trong một khoảng thời gian dài hơn 3 đến 20 năm.

(Bạn có bao giờ gặp như vậy chưa hãy thử trò chuyện và hỏi han những người đã từng mua bất động sản và đang sử dụng xem ngày xưa họ mua bao nhiêu tiền 3. ĐẦU TƯ MUA CHO THUÊ

Bạn mua bất động sản mục đích là giữ nó và khai thác dòng tiền.
Nếu giá trị tài sản tăng nhanh, bạn có thể bán hoặc không có nhu cầu bán. Hầu hết những bất động sản có dòng tiền lớn thường là những bất động sản thương mại.
Sau đây là vài loại tài sản, dòng tiền,… phổ biến , cao hơn thông thường ở thị trường Việt Nam:
( Rất ít những người biết những điều này và họ thường đau đầu về việc dòng tiền thấp)
️ 1– Chung cư( tùy vị trí)
Ví dụ tôi có học viên mua chung cư 2 tỷ, cho thuê được 12 triệu/ tháng.
Có người mua một căn hộ 800 triệu ở một thành phố, sau đó làm thêm nội thất và cho thuê được 8 triệu/ tháng.
️ 2– Dãy phòng trọ, tòa căn hộ cho thuê… ở ven đô hoặc trong thành phố.
Ví dụ: một học viên có tài sản 6 tỷ, cho thuê được 60 triệu/ tháng, chạm 1%/ tháng
️ 3– Nhà mặt phố
Ví dụ: tôi có học viên tài sản 15 tỷ, cho thuê được 80 triệu/ tháng
️ 4– Bất động sản nghỉ dưỡng hoặc du lịch( căn hộ, biệt thự, nhà vườn)…
️ 5– Các loại kiot, shop house,… ( mặt bằng kinh doanh của chủ đầu tư)
Ví dụ: một học viên mua kiot 1,5 tỷ sau đó cho thuê lại được 15 triệu/ tháng
️ 6– Mặt bằng văn phòng
Ví dụ: Một học viên mua 100m2 mặt văn phòng giá 3 tỷ và cho thuê được 20 triệu/ tháng( 0,7%)…
️ 7– Các bất động sản có thời hạn 30 -50 năm
( vị trí đẹp, giá hợp lí, pháp lí đầy đủ- ít người biết và không hiểu nên không dám mua)
Ví dụ : một học viên của tôi mua mảnh đất 50 năm , vị trí đẹp , sau đó cho một nhà hàng thuê lại xây để kinh doanh.
Đất mua 6 tỷ, cho thuê được 30 – 35 triệu/ tháng.

️ 8– Các loại bất động sản có yếu tố người nước ngoài
Tôi có học viên thay vì thuê căn hộ thông thường cho người Việt Nam chỉ được 3 triệu/ tháng, anh làm thêm chút nội thất cho mỗi phòng và cho người nước ngoài thuê được 6 triệu/ tháng
Chỉ một chút thay đổi về tư duy mà thu nhập tăng gấp đôi.
Nếu bạn chưa biết những điều trên thì tôi xin chúc mừng bạn đây là những thông tin tuyệt vời để bắt đầu tìm hiểu ngay bây giờ.

4. MUA NHÀ SỬA BÁN

Số tiền cần có 1- 3 tỷ đng trở lên
Ví dụ: một học viên mua nhà 1,5 tỷ đng sau đó sửa 200 triệu và bán được giá 2 tỷ, lãi 300 triệu trong vòng 2 tháng. Một học viên khác mua nhà 5 tỷ, sau đó sửa 300 triệu và bán 6 tỷ, lãi 300 triệu trong 3 tháng.
Lợi ích công cụ này:
️ 1- Có thể tạo lợi nhuận 3-10%/ tháng( tuy tài sản)
Ưu điểm là tính thanh khoản cao, đng tiền quay vòng nhanh.
️ 2- Nếu bạn đang bán chậm hoặc cho thuê chậm bạn cần biết công cụ này( cách sửa thế nào cho đẹp, hiệu quả) để bán hoặc cho thuê nhanh hơn.
️ 3- Nếu bạn đi mua đôi khi bạn cần để ý
( vì có những người sửa trông bên ngoài đẹp nhưng nhiều đ đạc chất lượng xây dựng kém)

5. TRỞ THÀNH CHUYÊN GIA MÔI GIỚI

Vốn rất ít hoặc gần như 0 đng
Tôi có kinh nghiệm hướng dẫn khá nhiều học viên môi giới tạo ra thu nhập mỗi tháng cho mình từ 30 đến 50 triệu đến trên dưới 100 đến 300 triệu/ tháng.
Vậy tại sao công cụ môi giới lại là một công cụ rất hay mà tôi thường hướng dẫn cho mọi người

️ 1- Vốn ít, gần như không có
️ 2- Thu nhập có thể cao
️ 3- Học kinh nghiệm mà không hề có rủi ro. Sai lầm của nhiều người là họ mất nhiều tiền trong đầu tư bất động sản ri mới có kinh nghiệm. Trở thành người môi giới giúp bạn có kinh nghiệm mà không bị mất tiền ( học bằng tiền của người khác) . Đây là một ý tưởng tuyệt vời và ít người biết, đúng không bạn

Một người môi giới sau một thời gian làm tích lũy đủ ngun lực , mối quan hệ, kinh nghiệm, vốn… có thể trở thành nhà đầu tư. Các công ty môi giới bất động sản sau vài năm làm thậm chí trở thành chủ đầu tư hoặc cổ đông với các chủ đầu tư khác.
Ngược lại một nhà đầu tư cũng có thể làm thêm công việc môi giới.
Lý do đôi khi họ chỉ có một khoản tiền nếu họ làm một giao dịch là họ đã hết tiền. Trong khi muốn có kinh nghiệm bạn cần tiến hành thêm vài cuộc giao dịch.

Một học viên của tôi là một nhà đầu tư , một hôm thấy nhà hàng xóm treo biển bán nhà, anh ta gọi hỏi chủ nhà có muốn anh ta giới thiệu khách và chấp nhận trả phí không. Người chủ nhà đng ý , học viên này liền sử dụng các kỹ năng quảng cáo mà tôi hướng dẫn và bán được nhà, có phí hoa hng là 50 triệu đng trong một tuần. Bạn thấy đấy, không phải chủ tài sản nào cũng biết cách bán ngôi nhà của mình
Thậm chí tôi còn có những học viên nữ trở thành chuyên gia môi giới và có thu nhập 50 đến 100 triệu đng / tháng, dù trước đây họ chỉ như tờ giấy trắng trong lĩnh vực bất động sản.

MỘT BÍ MẬT ÍT NGƯỜI BIẾT

Tôi thường hướng dẫn những học viên của mình lấy phí 2-3-5% giá trị tài sản ( giao dịch mua bán). Tính phí cả 2 đầu cho giao dịch thuê và cao hơn thông thường.
Ví dụ một tài sản bán 3 tỷ , tiền môi giới có thể đạt được 3% là 90 triệu đng. Một tài sản bán 10 tỷ , tiền môi giới có thể được là 300 triệu đng. Sự khác biệt giữa người môi giới giỏi và người môi giới thường là người môi giới giỏi biết cách đàm phán để có chi phí hoa hng cao. Vậy tại sao phải tính phí hoa hng cao

Lý do là họ cần đầu tư tiền marketing, đi lại, điện thoại và đôi khi cần phải ăn chia với đối tác… thậm chí để có lợi nhuận cho việc chăm sóc khách hàng sau này…
Người môi giới yếu kém chỉ lấy 0,5- 1 % tiền giá tị tài sản. Ví dụ tài sản 2 tỷ được 10 triệu còn không đủ tiền điện thoại, đi lại marketing hay có lợi nhuận để tn tại…
Điều quan trọng là bạn có biết cách đàm phán để lấy được % cao hay không
Phục vụ tốt và thu tiền cao! Đây là một tư duy trong nhiều tư duy để làm nên sự khác biệt.
Mặc dù môi giới có nhiều ưu điểm vượt bậc, nhưng cũng có những người làm 5 đến 10 năm vẫn không tiến bộ. Tại sao

CÓ 2 LÍ DO CHÍNH KHIẾN HỌC MÃI KHÔNG KIẾM ĐƯỢC TIỀN

️ 1- Sai lầm trong tư suy môi giới
️ 2- Không giải quyết được 2 kỹ năng marketing và bán hàng.

Marketing để nhiều người gọi đến cho mình ( một người môi giới giỏi có thể nhận vài chục đến vài trăm cuộc điệm thoại/ ngày- như vậy mới là marketing tốt thay vì cả ngày không có ai gọi hoặc 1 – 2 cuộc lại của người môi giới khác…) . Khi gặp khách hàng có những kỹ năng bán hàng, chốt sale … để khách hàng đặt cọc… thay vì khách hàng hẹn hò, ra về, không quyết định được , hỏi ý kiến người khác…
Và sự thật là có 70-80% môi giới bất động sản không kiếm được nhiều tiền.

6. ĐẦU TƯ DỰ ÁN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

Yêu cầu vốn từ 500 triệu đng trở lên đến hàng tỷ đng.
(Các bất động sản như căn hộ chung cư, biệt thự, liền kề, kiot, shop house, các mặt bằng thương mại…)
.
Tôi có học viên mua bất động sản là căn hộ của chủ đầu tư. Giá bất động sản là 3 tỷ
Học viên này thanh toán đợt một cho chủ đầu tư là 300 triệu đng sau đó 2 tháng giá căn hộ trên thị trường lên đến 3,2 tỷ đng và học viên này bán chênh được 200 triệu đng.
Như vậy chỉ với 300 triệu, lợi nhuận được 200 triệu( 70% trong vòng 2 tháng)

Đây là tỷ suất rất tuyệt vời vì dựa vào ưu điểm là được thanh toán tiền theo tiến độ, ngoài ra còn được đòn bẩy từ ngân hàng. Có những người kiếm được nhiều tỷ đng , thậm chí nhiều triệu đô nhờ việc đầu tư và các dự án của chủ đầu tư
Mặt khác bất động sản của chủ đầu tư cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro( ví dụ chậm, dừng tiến độ, thi công sai phép, tranh chấp, pháp lí…) nên chọn chủ đầu tư uy tín là rất cần thiết
Ngoài ra còn nhiều yếu tố khác như trong cùng dự án, luôn có những căn đẹp( thanh khoản cao) và những căn xấu hơn. Hoặc bạn cần chọn thời điểm mua đầu tư của mình, bạn đang đầu tư vào khi giá đang còn thấp hay đã lên đến đỉnh điểm
—
Tóm lại 6 loại hình đầu tư cơ bản cho một nhà đầu tư nhỏ:
️ 1) Quản lí cho thuê ( thuê ri cho thuê lại)
️ 2) Đầu tư ven đô( các bất động sản lân cận trung tâm thành phố hoặc ở tỉnh)
️ 3) Đầu tư cho thuê
️ 4) Mua nhà sửa bán
️ 5) Trở thành chuyên gia môi giới
️ 6) Đầu tư dự án của chủ đầu tư
Tùy vào nền tảng, sở trường, sở thích hoặc định hướng của bạn để bạn có thể chọn cho mình một loại hình phù hợp.
Lợi ích của việc này là bạn chọn cho mình hướng đi phù hợp với ngun lực hiện tại, thay vì chỉ biết 1-2 loại hình được ai đó giới thiệu.
Có thể bạn cần tham gia thêm các lớp đào tạo về bất động sản để tiết kiệm hoặc kiếm thêm cho mình từ vài chục triệu đến vài tỷ đng. Tôi đã gặp trường hợp nhiều học viên mày mò làm ở ngoài mà thiếu kiến thức bài bản, thiếu sự hỗ trợ, kết nối , non kinh nghiệm … dẫn đến thiệt hại mất tiền từ hàng trăm triệu đến vài tỷ đng, đến khi ngi học thì họ mới thốt lên rằng” giá mà tôi biết điều này sớm hơn!”

Lưu ý: Chọn nơi dạy cho bạn thật thực dụng và thực tế, tránh các lớp học lý thuyết hoặc giảng viên ít kinh nghiệm. Bạn cần đọc kỹ bằng chứng học viên của họ xem có ai thành công hoặc tỷ lệ làm được nhiều hay không, chứ không phải cảm nhận học viên ngay sau khóa học “thấy rất hay” nhưng về không làm được.