5 thách thức trong đầu tư bất động sản hiện nay

Từng được hưởng lợi từ đà kinh tế vĩ mô tích cực, thị trường việc làm phục hi mạnh mẽ, tăng trưởng chi tiêu tiêu dùng và các chương trình kích cầu trong và ngay sau đại dịch, giờ đây nhà đầu tư Bất động sản đang phải đối mặt với các thách thức mới hơn và căng thẳng hơn.

Lạm phát liên tục, chuỗi cung ứng căng thẳng và thị trường lao động thu hẹp

Tỷ lệ lạm phát tại Hoa Kỳ và châu Âu đã tăng lên mức cao nhất trong vòng vài chục năm qua khi kinh tế suy thoái sau đại dịch, xung đột Nga – Ukraine bùng nổ và các bất ổn khác đang tiềm tàng. Vật giá cũng tăng mạnh do chuỗi cung chuỗi cung ứng căng thẳng, thị trường lao động bị thu hẹp và chi phí năng lượng tăng. Các yếu tố này làm cho một số khoản đầu tư bất động sản nhất định trở nên đắt đỏ hơn và có thể tạo ra sự biến động lớn trên thị trường.

Bất động sản hiện vẫn được coi là rào cản chống lạm phát, nhưng thách thức là các nhà đầu tư phải xác định đúng loại hình và thị trường để đầu tư một cách phù hợp trong bối cảnh nhiều bất ổn hiện nay. Các yếu tố như cân bằng cung – cầu để cho phép chuyển nhượng dự án với lợi nhuận tốt hơn, chuyển chi phí cao hơn cho khách thuê, tăng trưởng giá thuê cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để bảo vệ biên lợi nhuận của nhà đầu tư khi chi phí phát triển và xây dựng tăng cao.

Lãi suất tăng

Các ngân hàng trung ương trên toàn cầu đang đng loạt tăng lãi suất trở lại và thông báo có thể có nhiều đợt tăng tiếp theo để duy trì sự ổn định của kinh tế và kiềm chế lạm phát. Thị trường bất động sản, vốn đòi hỏi dòng vốn lớn từ các ngân hàng và tổ chức tín dụng do bản chất dài hạn của các dự án, sẽ gặp thách thức trong việc quản lý rủi ro lãi suất và điều hướng các hoạt động tiếp theo liên quan tới giá trị bất động sản và hiệu quả đầu tư.

Để giảm thiểu bất kỳ thiệt hại nào do lãi suất tăng, các nhà đầu tư bất động sản sẽ cần phải suy nghĩ cẩn trọng về sử dụng đòn bẩy, với trọng tâm là quản lý chi phí đi vay cao hơn, thúc đẩy dòng tiền và tạo ra giá trị từ sản phẩm và dịch vụ.

Các yếu tố ESG

Các yếu tố môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp (ESG), từng được nhiều nhà đầu tư bất động sản coi là chuyện ngoài lề, hiện đang trở thành tâm điểm của thị trường do các yêu cầu về bền vững, bảo vệ môi trường và đóng góp cho sự phát triển chung của xã hội.

Do đó, các nhà phát triển và nhà đầu tư cần xem xét lại các phương pháp phát triển và vận hành bất động sản thông qua việc đưa yếu tố ESG vào định giá tài sản và danh mục đầu tư, xác định các rủi ro trực tiếp và gián tiếp liên quan đến ESG, các giá trị mới tạo ra khi áp dụng ESG vào dự án. Việc chủ động giải quyết các thách thức của ESG sẽ giúp nhà đầu tư thu về lợi nhuận tài chính hấp dẫn, thiết lập các động lực cạnh tranh lớn hơn của dự án và có lẽ quan trọng nhất là cải thiện môi trường cho các thế hệ tương lai.

Thay đổi về phong cách sống và làm việc

Đại dịch Covid-19 đã thúc đẩy những thay đổi đáng kể đối với cuộc sống hàng ngày của chúng ta. Ngày nay, các nhà đầu tư bất động sản gặp thách thức trong việc đánh giá xem liệu những thay đổi này sẽ bị loại bỏ hay được duy trì ở mức độ nào trong thế giới hậu đại dịch. Điển hình là làm việc từ xa.

Những đánh giá như vậy phải được thực hiện ở mức độ chi tiết, phụ thuộc vào từng bất động sản cụ thể. Ví dụ, trong lĩnh vực văn phòng, các tòa nhà có vị trí và bố cục khác nhau có thể có kết quả đánh giá khác nhau, từ đó được quyết định chuyển đổi công năng, hoặc nâng cấp theo mô hình văn phòng linh hoạt.

Phân tích cũng phức tạp tương tự đối với lĩnh vực khách sạn. Du lịch nghỉ dưỡng có thể tăng trở lại, mang lại lợi ích cho các khách sạn ở một số địa điểm nhất định. Mặt khác, du lịch công vụ có thể phục hi chậm hơn, gây khó khăn cho các khách sạn, trung tâm bán lẻ và nhà hàng, những ngành phụ thuộc nhiều vào tiêu dùng cá nhân.

Bùng nổ công nghệ

Sự bùng nổ về công nghệ bất động sản (proptech) đang thúc đẩy những thay đổi trong lĩnh vực bất động sản tư nhân, trao quyền cho chủ sở hữu bất động sản sản và nhà đầu tư để cải thiện tất cả các lĩnh vực hoạt động kinh doanh, từ thiết kế và xây dựng đến quan hệ với khách thuê, đánh giá rủi ro khí hậu và quản lý tài chính. Ví dụ, phân tích dữ liệu và trí tuệ nhân tạo có thể giúp dự đoán giá trị bất động sản, xác định cơ hội đầu tư mới và xác định thời điểm tăng giá thuê.

Khi tốc độ áp dụng proptech tăng nhanh, các doanh nghiệp bất động sản gặp thách thức trong việc đi trước đón đầu. Để duy trì tính cạnh tranh, các nhà đầu tư phải thành công trong việc xác định và thực hiện các giải pháp công nghệ tối ưu phù hợp với một thị trường cụ thể để không bị các đối thủ cạnh tranh vượt mặt.

Lam Vy (Forbes)