Bất động sản Mỹ đang khó đến đâu?

Vào cuối thập kỷ trước, văn phòng chia sẻ trở thành cơn sốt. Một trong những startup khởi xướng - WeWork - được định giá gần 47 tỷ USD. Nhưng sau Covdi-19, với xu hướng làm việc từ xa, WeWork ế khách ở các trung tâm thành phố mà họ phải trả nhiều tiền để thuê được.

Hôm 6/9, giá trị WeWork chỉ còn 300 triệu USD. Họ thông báo sẽ đàm phán lại tất cả hợp đồng thuê nhà. Theo Financial Times, tính đến tháng 6, WeWork có 777 địa điểm ở 39 quốc gia và nghĩa vụ tài chính hơn 13 tỷ USD.

Trong tuyên bố phát đi, công ty cho biết sẽ "hành động ngay lập tức để khắc phục danh mục đầu tư cho thuê chi phí cao và thiếu linh hoạt", tình huống mà họ thừa nhận là hậu quả của "thời kỳ tăng trưởng không bền vững". Công ty cũng sẽ bỏ một số địa điểm "không phù hợp và hoạt động kém hiệu quả".

CEO David Tolley lên tiếng trấn an rằng WeWork vẫn hoạt động. Nhưng thực tế là bản thân công ty cũng đã tự nghi ngờ về khả năng tồn tại của mình. Và nếu phá sản, các chủ nhà sẽ chứng kiến thêm nhiều văn phòng trống rỗng.

Văn phòng cho thuê lao đao

Ở Mỹ, bất động sản gặp khó hàng đầu là văn phòng cho thuê, vì mọi người không muốn quay lại làm việc trực tiếp, đặc biệt là ở các thành phố lớn như San Francisco, New York. Thị trưởng New York Eric Adams liên tục kêu gọi lao động trở lại văn phòng, với lập luận rằng "bạn không thể ở nhà trong bộ đồ ngủ cả ngày". Nhưng ông đã không thành công.

WeWork chỉ chiếm thị phần nhỏ trên thị trường văn phòng Manhattan, khoảng 1,5%, theo Financial Times. Tuy nhiên, công ty chiếm 25% số hợp đồng thuê mới ở New York trong quý I/2023. Nếu startup này sụp đổ, thị trường văn phòng cho thuê càng bết bát.

Một số chủ tòa nhà văn phòng đang chứng kiến khách thuê rời đi đến những nơi chất lượng cao hơn và buộc giảm giá để tìm khách mới. Ví dụ, Sage Realty đã cho thuê các tòa nhà trước đây được WeWork sử dụng cho ngân hàng Tây Ban Nha Santander trên đại lộ nổi tiếng Madison Avenue.

Ở New York, WeWork thuê các tòa nhà đôi khi đã cũ. Khó khăn của họ sẽ làm gia tăng khoảng cách giữa New York hiện đại - như khu vực Hudson Yards hay tháp One Vanderbilt bên cạnh Grand Central - với các tòa nhà đã lâu không được nâng cấp và bị bỏ xó.

Mới đây, các nhà nghiên cứu từ Đại học New York và Đại học Columbia gồm Arpit Gupta, Vrinda Mittal và Stijn Van Nieuwerburgh, đã công bố nghiên cứu với tựa đề "Làm việc từ xa và cáo chung của bất động sản văn phòng".

"Làm việc từ xa đã dẫn đến doanh thu cho thuê, tỷ lệ lấp đầy, gia hạn hợp đồng thuê và giá thuê văn phòng thương mại giảm mạnh", nghiên cứu kết luận. Theo tính toán, giá trị dài hạn các tòa nhà văn phòng ở thành phố New York giảm 44%. Tính chung cả nước Mỹ, giá trị thị trường này có thể bốc hơi 506,3 tỷ USD.

Nghiên cứu cho biết các tòa nhà chất lượng cao có thể tránh khỏi tác động. Trong khi, văn phòng chất lượng thấp hơn có nguy cơ trở thành tài sản bị mắc kẹt. Những thay đổi về giá trị này có tác động trở lại đối với sự ổn định ngành tài chính.

Dù vậy, gần đây cũng có vài tin tốt. Nhà phát triển SL Green đã mất một nửa giá trị thị trường kể từ tháng 3/2022, nhưng vào tháng 6, họ đã bán được một nửa cổ phần tòa tháp trên Đại lộ Park cho nhà phát triển Nhật Bản Mori Trust.

Cổ phiếu của SL Green tăng 20% ngay sau đó. Cổ phiếu của các nhà phát triển khác ở New York như Empire State, Vornado cũng vậy. Nhìn chung, sau khi giảm 15% kể từ đỉnh điểm mùa đông năm 2022, bất động sản thương mại ở Mỹ đã trở lại mức trước Covid-19.

Thị trường nhà ở trái chiều

Suy giảm của thị trường bất động sản thương mại và văn phòng dù vẫn gây tranh cãi nhưng vẫn còn hợp lý. Trong khi, thị trường nhà ở lại bí ẩn hơn. Về lý thuyết, các yếu tố tạo nên khủng hoảng đã có, sau khi giá nhà tăng vọt trong Covid-19.

Kể từ tháng 3/2022, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã tăng lãi suất cơ bản 11 lần. Kết quả, lãi suất vay thế chấp mua nhà kỳ hạn 30 năm đã đạt mức cao nhất kể từ năm 2001, lên 7,24% vào đầu tháng 9, theo số liệu của Freddie Mac.

Lãi suất đã tăng hơn gấp đôi trong hai năm, làm tăng đáng kể chi phí đi vay. Các khoản thanh toán đã tăng trung bình 18% vào tháng 7, theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia (NAR). Nhưng thay vì sụp đổ, thị trường nhà ở chỉ "đóng băng", với doanh số bán nhà hiện hữu giảm 22% trong bảy tháng đầu 2023.

Nguyên nhân là những chủ nhà đã vay với lãi suất rất thấp trước đây không muốn bán nhà để mua căn mới với lãi vay cao hơn nhiều. Theo NAR, trong tháng 7, có 1,1 triệu căn nhà được rao bán, con số thấp nhất trong tháng 7 kể từ năm 1999. Do đó, giá nhà đất đã phục hồi trong những tháng gần đây.

Cụ thể, nhà đang được bán với giá trung bình là 406.700 USD một căn, tăng 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo Wall Street Journal, khoảng cách giá giữa những gì người bán yêu cầu và những gì người mua đưa ra đã lên tới 10%, kỷ lục trong hơn một thập kỷ.

Khi thị trường nhà hiện hữu bế tắc, nhà mới đang được tích cực xây dựng. Vào tháng 7, doanh số bán nhà mới đạt 714.000. Tỷ phú Warren Buffett cũng nhận ra được một món hời. Trong quý II, ông đã chi hơn 800 triệu USD để mua cổ phiếu các công ty xây dựng nhà D.R. Horton, Lennar và NVR. Kể từ đầu năm, ngành này đã tăng khoảng 33% trên thị trường chứng khoán, theo S&P.

Trong khi đó, giá nhà cho thuê tiếp tục tăng 3,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê trung bình cho một căn hộ hai phòng ngủ ở Mỹ trong mùa hè này là 1.506 USD mỗi tháng. Thành phố đắt đỏ nhất thuộc về New York, với giá trung bình 3.980 USD. Trong hơn một tháng, giá thuê nhà đã tăng ở 55 trong số 100 thành phố lớn nhất nước Mỹ và giảm ở 38 thành phố.

Tuy nhiên, có sự khác biệt lớn về mặt địa lý. Những khu vực chứng kiến làn sóng di cư mạnh mẽ trong thời kỳ Covid-19 đang ghi nhận đà giảm giá. Austin, thủ phủ của Texas, có giá thuê nhà đang giảm hơn 8,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê nhà ở Boise (Idaho) giảm 6,2%. San Francisco, thành phố nổi tiếng đắt đỏ, chứng kiến giá thuê nhà giảm 3,2% và giá bán nhà giảm 4,3%, theo NAR. Ngược lại, cơn sốt bất động sản đang tiếp tục diễn ra ở Florida, với giá nhà tăng 11,5% ở khu vực Miami.

Câu hỏi với bất động sản Mỹ là lãi suất sẽ diễn biến như thế nào. Thị trường phục hồi vào mùa hè này, với dự đoán đợt tăng lãi suất của Fed sẽ kết thúc trong bối cảnh lạm phát giảm. Nhưng tâm trạng kém lạc quan hơn vào đầu tháng 9, khi mọi người nghi ngờ rằng Fed sẽ giữ lãi suất ở mức cao trong suốt năm 2024.

Ngoài ra, thị trường nhà ở cao cấp đang bị điều chỉnh lớn. Trong thời kỳ Covid-19, những tòa nhà danh giá nhất từng được coi là cách để trú ẩn tài sản khi trái phiếu chính phủ không mang lại lợi nhuận gì. Nhưng điều đó giờ không còn nữa.

Từng rao bán giá 130 triệu USD, Mitchell Julis, CEO quỹ phòng hộ Canyon Capital Advisors, gần đây bán căn hộ rộng 750 m2 của ông tại 432 Park Avenue (New York) với giá chỉ 70 triệu USD. Vào 2016, ông mua nó với giá 59 triệu USD.

Một vấn đề lớn hơn là khó khăn hiện tại có thể biến thành khủng hoảng ngân hàng không, khi việc tăng lãi suất đã ảnh hưởng đến các ngân hàng nhỏ. Từ năm 2015 đến năm 2022, các nhà băng này đã giải ngân gấp đôi số tiền cho vay mua nhà, đạt 2.200 tỷ USD, theo Wall Street Journal.

Nếu cộng thêm các khoản vay cho các tổ chức tài chính đã đầu tư vào bất động sản, thì quy mô cho vay - đồng nghĩa với rủi ro - là 3.600 tỷ USD. Wall Street Journal cho rằng các ngân hàng nhỏ tiếp xúc với bất động sản thương mại lớn hơn nhiều so với những gì họ tưởng. Mọi người vẫn đang cho rằng khó khăn hiện tại trên thị trường bất động sản Mỹ không giống với cuộc khủng hoảng năm 2008, ít nhất là lúc này.

Phiên An (theo Le Monde)