Định nghĩa bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản là thuật ngữ để diễn tả về tình hình thị trường khi giá bất động sản được đẩy thị giá lên cao, vượt xa giá trị thực của nó. Điều này dẫn đến tình trạng, tại một thời điểm nào đó, những người mua sau cảm thấy giá đã quá cao, không còn hứng thú, khiến cho tính thanh khoản của bất động sản đó giảm dần, người mua sau cùng sẽ khó ra hàng hơn. Giá bất động sản chững lại, nếu những người mua này sử dụng ngun vốn vay thì phải bán hạ giá nhằm trả lãi vay, giá bất động sản lúc này giảm mạnh. Đây chính là một mẫu hình kinh điển của bong bóng bất động sản.
Bong bóng bất động sản vỡ tung ảnh hưởng tiêu cực tới cả nền kinh tế.
Chẳng hạn, ban đầu, biệt thự A có giá 5 tỷ đng. Khi bong bóng bất động sản xảy ra, giá biệt thự A sẽ tăng lên 10 tỷ. Người mua dự đoán giá biệt thự này sẽ tăng nhanh và lo ngại rằng mức giá sẽ còn tăng mạnh nên chấp nhận mua với giá 10 tỷ đng. Một người mua khác cũng cho rằng giá trị của bất động sản này còn tiếp tục tăng và quyết định mua lại với giá cao hơn để hưởng chênh lệch sau khi bán. Đến một thời điểm, giá biệt thự đã được đẩy lên quá cao cũng là khi bong bóng bất động sản đã phình to và sẵn sàng nổ tung. Khi nhà đầu tư cảm thấy khó kiếm lời và không dám mua nữa, giá trị thị trường của bất động sản nhanh chóng rơi xuống. Người mua sau cùng rất khó bán được tải sản hoặc phải chịu lỗ mới có thể bán được.
Dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản
- Số lượng mua bán bất động sản tăng cao đột biến
- Ngun cung bất động sản tăng mạnh
- Giá bán tăng mạnh trong một khoảng thời gian ngắn, thường do thông tin về quy hoạch, thị tường
- Người mua ở thực ít, chủ yếu là nhà đầu tư mua đi bán lại
- Các dự án trên giấy mọc lên nhiều, hiện tượng dự án ảo, dự án chưa đủ pháp lý được chào bán nhiều hơn
Các yếu tố tạo nên bong bóng bất động sản
Ở nước ta, tình trạng bong bóng bất động sản xảy ra trong 2 năm là 2007 và 2010. Đỉnh điểm là năm 2007, trong khi bong bóng năm 2010 vừa có dấu hiệu manh nha thì Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11/2011/NQ-CP để ổn định. Trong báo cáo Thực trạng thị trường bất động sản năm 2018, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra rằng nguyên nhân hình thành bong bóng bất động sản trong thời kỳ 2007-2011 gm:
- Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 là 8,48%, đạt mức rất cao, dẫn tới nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền. Lúc này, bất động sản trở thành kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn để tích trữ, kinh doanh và đầu cơ.
- Thứ hai, chính sách nới lỏng tín dụng là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới hình thành bong bóng bất động sản. Các ngân hàng thương mại cho vay dưới chuẩn với mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới hơn 37%. Một phần lớn ngun vốn tín dụng và ngun vốn xã hội được đổ và bất động sản. Ngoài ra, cũng có tình trạng các ngân hàng thương mại nới lỏng kiểm soát ngun vốn vay tín dụng.
- Thứ ba, tình trạng lệch pha cung – cầu, nhất là ở phân khúc bất động sản cao cấp.
- Thứ tư, nhà đầu tư bất động sản thứ cấp, cò đất, cò nhà, môi giới xuất hiện ngày càng nhiều, gắn liền với các đợt sóng tăng giá bất động sản; có tình trạng thổi giá, làm giá, tạo sóng đẩy giá bất động sản lên rất cao so với giá trị thực.
- Thứ năm, các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời các công cụ điều tiết thị trường, công cụ quy hoạch, sử dụng đất, phát triển đô thị ngay khi bong bóng vừa xuất hiện.
- Thứ sáu, ngoài ra, còn có một nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2010 là một phần ngun vốn của gói kích cầu quy mô 1 tỷ USD (giữa năm 2009) được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản nhưng không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.
Hậu quả của bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản là nỗi lo của bất cứ nền kinh tế xã hội nào khi gây ra rất nhiều hậu quả nghiêm trọng không chỉ với cá nhân những người tham gia đầu tư mà còn ảnh hưởng tới cả nền kinh tế nếu cơ quan Nhà nước không quản lý chặt chẽ. Trong đó, 2 hậu quả nghiêm trong nhất mà bong bóng bất động sản gây ra là:
Nợ xấu
Nợ xấu tại các ngân hàng ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe tài chính của chính ngân hàng đó, đng thời tác động tới nền kinh tế đất nước.
- Ảnh hưởng tới ngân hàng: Chủ thể ở đây là các nhà đầu tư, các doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn cho ngân hàng. Việc ngân hàng không thu hi được nợ (bao gm gốc, lãi, phí) khiến ngun vốn bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Tỷ lệ nợ xấu cao khiến tiềm lực tài chính, uy tín của ngân hàng đó suy giảm, từ đó làm giảm khả năng huy động vốn.
- Đối với nền kinh tế, rủi ro tín dụng gây ảnh hưởng đến việc tăng trưởng, mở rộng hoạt động của ngân hàng. Khi ngân hàng phá sản sẽ gây ra phản ứng dây chuyền, gây tác động tiêu cực, khủng hoảng tới toàn bộ nền kinh tế.
Bất động sản ma
Khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị phá sản, dẫn tới các dự án mà họ đầu tư bị bỏ hoang, nhiều sản phẩm bất động sản không còn giá trị sử dụng dù trước đó được hứa hẹn là trị giá hàng nghìn tỷ đng. Khi đó, chính quyền cũng không tìm được hướng giải quyết. Nhiều dự án nằm trong quy hoạch nên đập bỏ để xây lại hay tái cấu trúc đều rất khó, từ đó dẫn đến sự lãng phí ngun đất.
Tổng hợp: Khánh An
