Có nên rót tiền vào nhà đất những địa phương sắp được "lên đời" thành phố

Gần 10 năm trước đây, cơn sốt đất ảo đã lan rộng khắp một số tỉnh - thành phía Nam do thông tin những nơi này sắp di dời và xây mới trung tâm hành chính quy mô lớn. Đến nay, chính việc chạy theo tâm lý đầu tư bầy đàn này vẫn còn để lại nhiều "dư chấn" cho khách hàng.

Hiện nay, thị trường nhà đất tại một số tỉnh lẻ đang trở thành tâm điểm đầu tư của khách hàng. Không như tâm lý chung như những năm trước, người mua nhà hiện nay không còn "bám" theo trục gần trung tâm TPHCM mà đang hướng dòng tiền vào những nơi có nhu cầu thật sự. Ngoài việc chú trọng một hệ thống giao thông kết nối được đầu tư đng bộ, thì khách hàng còn chấp nhận xuống tiền ở những nơi đang có cơ hội "lên đời" trở thành đô thị loại 1, 2 hay 3 trực thuộc tỉnh.

"Không thể nói hiện nay khách hàng chỉ biết chạy theo tâm lý bầy đàn hay mù quáng bỏ tiền theo lời chào mời của nhiều môi giới nhà đầt. Người mua nhà hiện nay có đầy đủ kênh thông tin để kiểm chứng và biết thể hiện được quyền được biết thông tin của mình trước khi quyết định mua nhà đất. Hiện nay, với xu thế giãn dân, không hình thành những khu đô thị nén và nhìn thấy nhiều cơ hội ở những nơi có nhu cầu thật sự, khách hàng thường chuyển đổi "khẩu vị" đầu tư của mình", chuyên gia phân tích BĐS độc lập Phan Công Chánh, cho biết.

Một nhà đầu tư khác cũng phân tích: "TPHCM có những vị trí đẹp và không đẹp, tỉnh lẻ cũng vậy, có những vị trí không đẹp nhưng cũng có những vị trí đắc địa. Vấn đề là làm ở vị trí nào, chứ đừng phân biệt ở tỉnh lẻ hay TPHCM. Hầu hết các sản phẩm đất nền ở tỉnh lẻ được tung ra có lượng hấp thụ cao, đạt khoảng 86%".

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc công ty Dland, cũng cho rằng trước thực tế thị trường đang thay đổi quá lớn, nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn của TPHCM phải tìm đến các thị trường ngách như Đng Nai, Bình Dương, Long An, Bình Thuận để tìm cơ hội đầu tư. Đây là giải pháp tình thế của nhà đầu tư buộc phải tìm hướng đi mới do không còn đủ sức đeo bám thị trường BĐS TPHCM. Trong năm 2019 và những năm kế tiếp, thị trường ngách ở các địa phương nói trên sẽ trở thành tâm điểm của BĐS phía Nam.

"Dù vậy, không phải phân khúc vùng ven nào cũng phát triển mà có sự chọn lọc, đòi hỏi cao sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư. Theo đó, những sản phẩm gắn với cảnh quan biển, h, sông, núi hứa hẹn được chú ý nhiều nhất bởi nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó vẫn là câu chuyện do tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, nhu cầu nhà ở càng nhiều, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm", ông Sơn nói thêm.

Nhìn từ một khía cạnh khác, ông Nguyễn Nhật Cường, Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán (Ngân hàng Công thương Việt Nam), cho rằng tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay ở mức 37,5% và dự kiến tăng lên 45% vào năm 2020. Tỷ lệ này thuộc hàng thấp so với các nước trên thế giới nhưng tốc độ đô thị hóa lại thuộc hàng cao của thế giới.

Con số này gợi mở các nhà phát triển BĐS, thay vì tập trung ở các thị trường như Hà Nội và TP.HCM - những thị trường đã tương đối bão hòa - nên chuyển sang các thị trường lân cận có nhiều cơ hội tăng tỷ lệ đô thị hóa, các doanh nghiệp đi được theo hướng này sẽ bán hàng rất tốt.

Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư khá nhanh nhạy khi chuyển dịch dòng vốn vào một số địa phương chuẩn bị được nâng lên thành đô thị loại 1 và 2. Những nơi này được đánh giá sẽ mang lại nhiều cơ hội lớn cho nhà đầu tư bởi vì nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng và nhà ở cho người dân sẽ tăng lên cao trong thời gian ngắn.

Các báo cáo nghiên cứu thị trường quý 1/2019 mới được công bố cho thấy thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua đã chứng kiến 2 xu thế: cao cấp trầm lắng hơn, trung bình sôi động và đối với mảng cao cấp ngun cung còn hạn chế nên dẫn đến giao dịch khó sôi động. 

Bên cạnh đó, phân khúc đất nền đang trở thành hình thức giao dịch tại các khu vùng ven, nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Đặc biệt nhất là giá đất nền tại một số địa phương đã hoặc sắp nhận được quyết định trở thành thành phố trực thuộc tỉnh cũng có chiều hướng tăng mạnh. 

Còn nhớ, riêng tại thị trường Phú Quốc (Kiên Giang), nhiều nhà đầu tư sau một thời gian ạt bung tiền gom đất đón đầu cơ hội nơi này sẽ trở thành đặc khu thì nay đã và đang âm thầm rút vốn để chuyển hướng đầu tư mới.

Một số sàn giao dịch cho biết, điểm đến mới nhất của các nhà đầu tư không đâu xa mà chính là Hà Tiên - nơi vừa được nâng cấp lên thành phố.  Chính lợi thế này, so với một năm về trước giá đất ven biển TP. Hà Tiên đã tăng từ 30-40%, cộng với đó hàng loạt dự án biệt thự/ nhà phố ven biển cũng nhanh chóng được tung ra thị trường. 

Qua trao đổi với một số sàn giao dịch, được biết giá đất nền tại đây đang được chào bán khoảng 35-50 triệu đng/m2 tuỳ vị trí, tăng khá mạnh so với mức 15-20 triệu đng/m2 khi Hà Tiên chưa lên thành phố cũng như khi chưa có nhiều dự án hạ tầng giao thông đi vào hoạt động. 

Cũng trong tháng 11/2018, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã công bố quyết định về việc thành lập thị trấn Tân Khai thuộc huyện Hớn Quản; phường Tiến Thành thuộc thị xã Đng Xoài và thành phố Đng Xoài thuộc tỉnh Bình Phước. Thành phố Đng Xoài được thành lập trên cơ sở toàn bộ 167,32km2 diện tích tự nhiên với số dân 150.052 người. Ngay khi Đng Xoài chính thức trở thành thành phố vào đầu tháng 12/2018, thị trường BĐS nơi đây lại một lần nữa lên cơn sốt, bởi các nhà đầu tư đang dần chuyển sang các địa phương có tốc độ phát triển mạnh, với khả năng tăng giá cao..

Tương tự, qua 14 năm kể từ khi trở thành thị xã, La Gi (tỉnh Bình Thuận) không ngừng được đầu tư phát triển và trở thành đô thị lớn thứ hai của tỉnh Bình Thuận (sau TP. Phan Thiết). Vào tháng 4/2018, La Gi đã được nâng cấp lên đô thị loại III. Theo định hướng đến năm 2020, La Gi sẽ trở thành thành phố trực thuộc tỉnh Bình Thuận.

Thời gian gần đây, thị trường BĐS khu vực này đang phát triển mạnh, thu hút mạnh giới đầu tư, kèm theo đó giá BĐS tăng cao và nhiều điểm môi giới nhà đất ăn theo ra đời khiến thị trường này càng thêm hấp dẫn. Song song đó, nhiều khách hàng cũng chuyển dòng tiền vào nhà đất một số khu vực có tiềm năng vì muốn "ăn theo" các dự án quy mô lớn đang rục rịch triển khai xây dựng tại La Gi.

Đó là dự án tuyến đường nối thẳng trung tâm thị xã đến cao tốc TPHCM-Long Thành-Dầu Giây; tuyến đường ven biển nối thẳng trực tiếp Long Hải, Bình Châu (Bà Rịa - Vũng Tàu) đến Thị xã La Gi, Kê Gà và Mũi Né (Bình Thuận); 2 trung tâm thương mại hiện đại của một "ông lớn" địa ốc từ Hà Nội

Qua tìm hiểu được biết, hiện tại nhiều dự án đang đẩy nhanh tiến độ thi công như dự án nhà phố biển thương mại Queen Pearl Marina Complex được đầu tư rất bài bản ngay trung tâm Lagi; khu Đi Dương, khu Resort Ba Thật, Khách sạn Ba Thật, Khách sạn Nhật Minh, Resort Đất Lành, Resort Cam Bình (Nhà Bè), KDL Cocobeach mới, KDL 7 kỳ quan thế giới, KDL sinh thái Rừng Dầu... trong đó phần lớn sẽ cung cấp cho thị trường hàng trăm nhà phố, biệt thự hướng biển từ nay đến năm 2020.

"Đây đang là cơ hội to lớn để địa phương kêu gọi đầu tư và phát triển lĩnh vực BĐS trong thời gian tới. Nhiều năm qua, đã có một số doanh nghiệp lớn đầu tư dự án khu đô thị lấn biển, khu biệt thự nghỉ dưỡng và hiện nay đang rục rịch công bố dự án ra thị trường, giá đất và các giao dịch bắt đầu có chiều hướng tăng mạnh", ông Trần Hiếu - Phó TGĐ khối Tiếp thị & Kinh doanh Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, cho biết thêm.

Ông Nguyễn Anh Đào, Tổng giám đốc Công ty Viethome cũng cho hay, về mặt lý thuyết, việc một thị trấn, thị xã được phê duyệt lên thành phố ít nhiều sẽ tác động làm tăng giá đất trên địa bàn. TP. Hà Tiên hay các nơi khác cũng không ngoại lệ, bởi vì khi Hà Tiên được nâng cấp lên thành phố, quy hoạch 1/2.000 sẽ có tiêu chuẩn cao hơn, việc đầu tư cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng (cầu đường trường trạm) cũng được quan tâm. 

Cùng với đó, tổng mức đầu tư cho các thành phố này trong thời gian tới cũng sẽ tăng. Đây sẽ là làn gió mới để phát triển bất động sản, vì vậy việc tăng giá đất là chuyện tất yếu. Bởi tâm lý đầu tư đón đầu, đón sóng đã trở thành thông lệ của thị trường BĐS nước ta.

Một chuyên gia khác thì cho rằng việc thị trường đất nền ở những tỉnh xa vẫn tốt trong giai đoạn hiện nay phản ánh nhu cầu thật của người dân đối với phân khúc đất ở có giá cả phù hợp (trên dưới 15 triệu đng/m2), pháp lý đầy đủ (có sổ đỏ, phù hợp quy hoạch), hạ tầng giao thông đảm bảo. Với quy mô dân số của các địa phương đang tăng, cộng với nhu cầu khách du lịch ngày một nhiều thì dễ dàng nhận ra việc mua đất trong các khu đô thị mới, các dự án biệt thự ven biển là nhu cầu thật. 

Tuy nhiên, để không bị "tiền trôi theo tin đn", các chuyên gia khuyên nhà đầu tư cũng lưu ý rằng tiềm năng tăng giá của bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố và cần được định lượng chứ không phải định tính bằng cái mác “lên thành phố”. 

Những yếu tố có thể kéo giá đất lên đơn cử như: Bùng nổ đầu tư hạ tầng, tốc độ đô thị hóa nhanh (gia tăng dân số), vận tải du khách bằng đa phương tiện, sự phát triển đng bộ về thương mại, dịch vụ, giải trí... Nhưng để đạt được những tiêu chí trên, cần có một hành trình dài chuẩn bị và thực hiện trong nhiều năm chứ không thể có ngay một sớm một chiều.