Diễn biến thị trường BĐS trong chu kỳ 10 năm dưới góc nhìn chuyên gia

Dưới đây là bài viết của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM về diễn biến thị trường BĐS từ năm 2006 đến nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM

Thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế đất nước, có quan hệ trực tiếp với các thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường tài chính tiền tệ, thị trường lao động.

Thị trường BĐS cả nước và Tp.HCM đã manh nha hình thành ngay từ năm 1987 sau khi thành phố thực hiện chủ trương bán hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê sử dụng, tuy nhiên chỉ thực sự hình thành từ năm 1993 sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Hoạt động của thị trường BĐS trong hơn 20 năm qua đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa; theo quy luật phổ biến, thị trường BĐS thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng.

Sự phát triển của thị trường thời gian qua phụ thuộc vào 5 yếu tố, gm: Quy luật cạnh tranh; Quy luật giá trị; Quan hệ cung - cầu; Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước; Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường.

Thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hi và tăng trưởng trở lại... Trong đó, "cơn sốt" BĐS xảy ra vào các thời điểm năm 1993; năm 2001 - 2002; nửa cuối năm 2010; điển hình là "bong bóng" BĐS đã đạt đỉnh vào năm 2007.

Thị trường BĐS bị khủng hoảng suy thoái hoặc đóng băng vào các thời điểm năm 1995 - 1999; nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009, và giai đoạn năm 2011 - 2013; thị trường BĐS phục hi và tăng trưởng trở lại vào giai đoạn 2003 - 2006; cuối năm 2009 đến giữa năm 2010; và giai đoạn từ năm 2013 cho đến nay.

Các giai đoạn thị trường BĐS bị khủng hoảng sốt "bong bóng" hoặc bị đóng băng đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, hệ thống ngân hàng, người tiêu dùng và đội ngũ công nhân, lao động.

Dự báo thị trường địa ốc sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn

Thị trường BĐS có xu thế tăng trưởng, lên, xuống cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế, trong đó có tác động có tính chất nền tảng của quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông; đng thời, có tác động trực tiếp của hệ thống chính sách tài chính, tín dụng, tiền tệ; có tác động của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.

Trong giai đoạn 2006 - 2015, thị trường BĐS Tp.HCM mặc dù đã trải qua những giai đoạn thăng trầm, nhưng sau mỗi giai đoạn 5 năm thì quy mô thị trường có tốc độ tăng trưởng gần gấp đôi. Cụ thể, giai đoạn 2006-2010, tốc độ tăng trưởng là 0,9 lần, nhưng trong giai đoạn 2011-2015 tốc độ tăng trưởng đạt 1,6 lần, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, giữ được vai trò đầu tàu của nền kinh tế cả nước.

Năm 2016 và 8 tháng đầu năm 2017, thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ cao cấp từ 03 phòng ngủ trở lên, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, song nhìn toàn cục thị trường vẫn giữ được sự phát triển tương đối ổn định.

Dự báo thị trường BĐS trong giai đoạn 2016-2020 sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung - cầu đang thiên về phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ, có giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực rất lớn và có tính thanh khoản cao; đng thời, kiểm soát tín dụng chặt chẽ để khắc phục hiện tượng lệch pha dòng tiền, tín dụng vào một số doanh nghiệp lớn.

Các giải pháp quản lý, điều hành vĩ mô của Chính phủ và chính quyền các cấp, đặc biệt là hệ thống pháp luật ngày càng được hoàn thiện, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo lập môi trường kinh doanh thông thoáng, minh bạch. Việc triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu với khối lượng khoảng 300 ngàn tỷ đng, trong đó có khoảng 60-70% được đảm bảo bằng BĐS thì sẽ vừa giải quyết được nợ xấu, vừa tái khởi động lại các dự án BĐS đang bị ngừng triển khai, khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A).

Vì vậy, có thể dự báo thị trường địa ốc sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn trong thời gian tới.