Hiểu đúng về 3 trường hợp nhà được miễn phép xây dựng

Ba trường hợp nhà riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng nhưng người xây nhà vẫn phải có thông báo bằng văn bản đến cơ quan chức năng trước khi xây dựng.

Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung có hiệu lực từ ngày 1-1-2021 có những quy định mới liên quan đến các thủ tục về xây dựng nhà ở, công trình của người dân, doanh nghiệp. Tuy nhiên, người dân cần hiểu rõ về các quy định hiện hành để áp dụng cho đúng.

Hiểu đúng về 3 trường hợp nhà được miễn phép xây dựng - ảnh 1

Chỉ có ba trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng. Ảnh: Hoàng Giang

Theo luật sư, dù Luật Xây dựng cho biết có ba trường hợp nhà riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng (GPXD) nhưng người xây nhà vẫn phải có thông báo bằng văn bản đến cơ quan chức năng trước khi xây dựng.

Miễn phép xây dựng ba trường hợp nhà riêng lẻ

Cụ thể, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 quy định ba trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn GPXD như sau:

Thứ nhất: Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới bảy tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai: Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới bảy tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ ba: Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng (trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tn, khu di tích lịch sử - văn hóa).

Hiểu đúng để thực hiện đúng

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM (luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai, xây dựng), cho biết: Theo Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 thì không phải mọi trường hợp xây nhà ở riêng lẻ dưới bảy tầng đều được miễn GPXD. Chỉ có ba trường hợp nhà ở riêng lẻ như đã nêu ở trên được miễn GPXD.

Ngoài ra, với ba trường hợp nhà ở riêng lẻ quy mô dưới bảy tầng sẽ được miễn GPXD theo luật mới cũng không còn bị hạn chế tiêu chuẩn tổng diện tích sàn dưới 500 m² như quy định cũ.

“Mặc dù các trường hợp nhà ở riêng lẻ nêu trên được miễn GPXD nhưng người xây nhà vẫn phải thông báo ngày khởi công xây dựng bằng văn bản cho UBND cấp xã, phường nơi xây nhà ba ngày làm việc trước thời điểm khởi công xây dựng” - luật sư Cường lưu ý.

Theo luật sư Trần Minh Cường, đây là quy định nêu trong Luật Xây dựng trước nay và vẫn có hiệu lực khi Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 được ban hành.

Ở TP.HCM

Bên cạnh đó, riêng TP.HCM hiện nay đã có quy hoạch chung xây dựng được Thủ tướng phê duyệt theo Quyết định 24 ngày 6-1-2010 (vẫn còn hiệu lực) thì TP.HCM là một đô thị đặc biệt, tức trong đô thị có chức năng nông thôn.

Theo quy định, quy hoạch chung xây dựng cũng là một loại quy hoạch đô thị, như vậy ở TP.HCM không có khu vực nào không có quy hoạch đô thị. Do đó, theo quy định thì tại TP.HCM sẽ không có địa phương nào được áp dụng miễn GPXD theo quy định “nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới bảy tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được miễn GPXD”.

Nhiều thay đổi tiến bộ, tích cực

Một số thay đổi cần lưu ý trong Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung có hiệu lực từ ngày 1-1-2021.

- Thời gian cấp GPXD cho công trình được rút ngắn hơn 10 ngày. Cụ thể, kể từ ngày nhận đủ h sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD phải xem xét h sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp phép xây dựng công trình (bao gm cả GPXD có thời hạn, GPXD điều chỉnh, giấy phép di dời). Quy định này phù hợp thực tế và trong tiến trình cải cách hành chính đơn giản hóa thủ tục hành chính.

- Bỏ quy định về vốn khi khởi công xây dựng. Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 đã bỏ điều kiện “bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình” trong điều kiện để khởi công xây dựng công trình.

- GPXD có thời hạn: Việc cấp GPXD có thời hạn phải phù hợp với mục đích sử dụng đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Đây là điều kiện được làm rõ hơn trong Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 so với luật cũ.

Theo đó, việc hỗ trợ phá dỡ công trình xây dựng có thời hạn được thực hiện theo Luật Đất đai. Đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì không được cấp GPXD có thời hạn.

Sau ba năm kể từ ngày UBND cấp huyện công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà vẫn chưa thu hi, cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm quyền cấp GPXD có thời hạn.

- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp GPXD đối với công trình cấp đặc biệt (trước thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng). Như vậy, UBND tỉnh/TP trực thuộc trung ương có thẩm quyền cấp phép xây dựng cho các loại dự án trên địa bàn, trừ công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ.

- Một số dự án phải có đánh giá sơ bộ tác động môi trường. Các dự án phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì phải có đánh giá sơ bộ tác động môi trường khi lập dự án đầu tư xây dựng.