Quy tắc 2% trong đầu tư bất động sản là gì?

Trong bài viết này, hãy cùng tìm hiểu về quy tắc 2% và đánh giá về mức độ quan trọng của quy tắc này trong đầu tư bất động sản.

Quy tắc 2% trong đầu tư bất động sản là gì?

Quy tắc 2% trong đầu tư bất động sản gợi ý rằng một bất động sản là khoản đầu tư tốt nếu thu nhập cho thuê hàng tháng bằng hoặc cao hơn 2% giá mua bất động sản. Chẳng hạn, đối với một bất động sản trị giá 3 tỷ đồng, thu nhập cho thuê ít nhất phải là 60 triệu đồng để đáp ứng quy tắc 2%.

Đây có phải là mục tiêu thực tế mà mọi nhà đầu tư bất động sản nên theo đuổi? Hãy cùng giải mã quy tắc này.

Những bất động sản nào nên áp dụng quy tắc 2%?

Đương nhiên, không phải mọi tài sản đầu tư đều buộc phải tuân theo quy tắc 2%. Điều này là do vị trí của bất động sản đầu tư sẽ quyết định giá mua cũng như giá thuê căn nhà của bạn. Vì vậy, nếu bạn đang đầu tư một căn nhà tại trung tâm thành phố lớn như Hà Nội hoặc thành phố Hồ Chí Minh, thì quy tắc 2% là mục tiêu thực tế có thể đạt được. Tuy nhiên, nếu nếu bạn đang đầu tư tại Lâm Đồng, hoặc Quảng Ngãi,... thì quy tắc này khó có thể áp dụng được.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng quy tắc 2% khi họ đang tìm kiếm dòng tiền dương từ cho thuê tài sản. Tuy nhiên, nếu bất động sản đầu tư không đáp ứng được quy tắc 2% thì đó vẫn có thể là cơ hội để đầu tư chờ tài sản lên giá và bán lại. Vì vậy, trước khi bạn bắt đầu tiến hành phân tích bất động sản tiềm năng, hãy xác định mục tiêu mà bạn muốn đạt được từ một khoản đầu tư bất động sản. Chẳng hạn, mục tiêu của bạn là lợi ích dài hạn như lên giá theo thời gian hay lợi ích ngắn hạn như dòng tiền dương từ cho thuê tài sản?

Do đó, việc chọn sử dụng hay không sử dụng quy tắc 2% tùy thuộc vào những gì bạn đang tìm kiếm trong đầu tư bất động sản. Nó cũng phụ thuộc vào loại tài sản bạn đang muốn đầu tư và chiến lược bất động sản mà bạn đang theo đuổi.

Tầm quan trọng của quy tắc 2% trong đầu tư bất động sản

Bạn có thể coi quy tắc 2% giống như một hướng dẫn hơn là một quy tắc thực tế. Có rất nhiều “truyền thuyết” trong đầu tư bất động sản và quy tắc 2% có thể là một trong số đó. Nói chung, quy tắc 2% là thước đo ban đầu cho nhà đầu tư bất động sản lựa chọn chiến lược cho thuê. Tuy nhiên, quy tắc này tồn tại một số hạn chế, khi mà nó không cho bạn biết bất cứ điều gì về tình trạng của tài sản, vị trí của tài sản, thu nhập ròng cho thuê, tỷ suất vốn hóa,...

Điều đó có nghĩa là về cơ bản, việc sử dụng quy tắc này có thể là vô nghĩa nếu bạn không tính toán các chỉ số khác khi tiến hành phân tích bất động sản đầu tư.

Qua đó chúng ta hiểu được rằng không có quy tắc cụ thể nào luôn đúng trong mọi trường hợp khi nói đến đầu tư bất động sản. Để tìm kiếm một bất động sản phù hợp với chiến lược cho thuê của bạn, quy tắc 2% có thể là một trong những yếu tố mà bạn cần xem xét, bên cạnh các khía cạnh khác như vị trí, chi phí hoạt động, loại tài sản,...

Một số chuyên gia cho rằng, để bất động sản cho thuê đáp ứng được quy tắc 2%, thì giá của bất động sản sẽ phải tương đối rẻ so với mặt bằng chung. Những bất động sản có giá thành rẻ có thể cần nhiều tiền đầu tư hơn vào việc bảo trì và bảo dưỡng, điều này có thể làm tăng chi phí của nhà đầu tư và ảnh hưởng đến thu nhập có thể kiếm được từ cho thuê. Điều này cũng có nghĩa là cho dù bạn tiết kiệm được một số tiền từ việc mua bất động sản giá hời, nhưng bạn có thể sẽ phải chi tiêu số tiền đó vào việc bảo trì. Đây là lý do tại sao các chuyên gia khuyên người mua nhà và nhà đầu tư nên tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng trước khi mua bất động sản.

Tất nhiên, những điều kể trên là mối lo ngại chung không chỉ áp dụng cho các bất động sản đáp ứng được quy tắc 2%. Nói chung, mặc dù quy tắc này có thể giúp các nhà đầu tư tìm kiếm các tài sản có thể tạo ra dòng tiền dương, nhưng nó không đủ để đánh giá tiềm năng của một bất động sản đầu tư.

Tóm lại, quy tắc 2% sẽ giúp bạn ước tính tỷ lệ thu nhập cho thuê trên giá mua bất động sản lý tưởng. Tuy nhiên, bạn không nhất thiết phải tuân thủ nghiêm ngặt quy tắc này.

Dương Thảo An (Mashvisor)