Thua lỗ trong đầu tư bất động sản: Nguyên nhân và cách phòng tránh

Lợi tức đầu tư là gì?

Lợi tức đầu tư (ROI) là số tiền lãi bạn kiếm được từ việc đầu tư bất động sản trong một khoảng thời gian, được tính dưới dạng phần trăm. Tỷ lệ phần trăm này có thể là số dương, cho biết tài sản của bạn đang sinh lời. Mặt khác, lợi tức đầu tư âm có nghĩa là khoản đầu tư bất động sản của bạn đang thực sự thua lỗ. Cách tính lợi tức đầu tư cơ bản:

(Giá trị hiện tại của khoản đầu tư - Chi phí đầu tư ban đầu)/Chi phí đầu tư ban đầu x 100

Chẳng hạn, ba năm trước, bạn mua một bất động sản với giá 3 tỷ đồng và sửa chữa hết 300 triệu đồng, giá trị hiện tại của nó là 3,1 tỷ đồng. Lợi tức đầu tư của bất động sản này là (3,1 tỷ đồng - 3,3 tỷ đồng)/3,3 tỷ đồng = -0,06 hay - 6%.

Trong trường hợp chi phí vượt quá thu nhập, nhà đầu tư bất động sản sẽ thu được ít hơn số tiền họ đầu tư ban đầu, đây rõ ràng là điều mà không nhà đầu tư bất động sản nào mong muốn.

Lợi tức đầu tư âm không nhất thiết chỉ ra một khoản đầu tư bất động sản thất bại. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư bất động sản đang thua lỗ từ bất động sản đó và không tìm cách giải quyết ngay, họ sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất hoàn toàn số vốn ban đầu đã đầu tư vào bất động sản.

4 nguyên nhân chính khiến khoản đầu tư thua lỗ

1. Đầu tư quá nhiều

Các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm biết rằng họ sẽ kiếm được lợi nhuận nếu chi tiêu càng ít càng tốt khi mua một bất động sản. Nếu bạn đầu tư quá nhiều vào một tài sản, bạn sẽ phải gánh một khoản thế chấp quá lớn trong nhiều năm và có thể kiếm được ít hơn rất nhiều khi quyết định bán tài sản đó.

2. Thay đổi quá nhiều người thuê hoặc thời gian bị bỏ trống dài

Đối với chiến lược cho thuê, việc thay đổi quá nhiều người thuê nhà hoặc thời gian bị bỏ trống dài là nguyên nhân chính gây ra lợi tức đầu tư âm vì nó làm tăng chi phí mà các nhà đầu tư phải bỏ ra. Các nhà đầu tư bất động sản phải trả tiền cho các dịch vụ dọn dẹp, sơn sửa lại, marketing, quảng cáo,.... Đồng thời, một bất động sản không có người thuê sẽ mất tiền mỗi ngày nếu nó vẫn bị bỏ trống.

3. Chi quá ít hoặc quá nhiều cho việc bảo trì

Có một ranh giới mong manh giữa việc chi tiêu quá ít và chi tiêu quá mức trong đầu tư bất động sản. Nghe có vẻ vô lý nhưng các nhà đầu tư bất động sản thực sự có thể thua lỗ do không đầu tư đủ tiền vào tài sản của họ. Nói cách khác, việc không bảo trì đúng lúc và cải tạo cần thiết sẽ giới hạn lợi nhuận mà các nhà đầu tư có thể kiếm được từ việc bán hoặc cho thuê bất động sản. Mặt khác, bạn không nên cải tạo quá mức bất động sản vì điều đó cũng có thể khiến bạn thua lỗ nếu giá bán hoặc giá thuê không đủ bù vào chi phí đầu tư.

4. Không điều chỉnh giá thuê

Nhiều nhà đầu tư bất động sản chỉ duy trì một mức giá thuê trong nhiều năm. Tuy nhiên, các chi phí như thuế, bảo hiểm, chi phí tiện ích, chi phí sửa chữa,.... đều tăng lên qua các năm. Do đó, nếu các nhà đầu tư bất động sản không điều chỉnh tiền thuê khi các chi phí này thay đổi, họ sẽ sớm thua lỗ.

5 cách phòng tránh thua lỗ trong đầu tư bất động sản

1. Tiến hành phân tích thị trường bất động sản

Trước khi đầu tư, bạn phải tiến hành phân tích thị trường bất động sản. Dựa trên các đặc điểm và hiệu suất của các bất động sản trong cùng khu vực, bạn sẽ biết được tỷ suất lợi nhuận trung bình từ bất động sản mục tiêu của mình.

Bạn có thể sẽ tốn nhiều thời gian và công sức để tìm kiếm được một giao dịch tiềm năng, nhưng về lâu dài quá trình này sẽ đảm bảo rằng bạn không đầu tư vào một tài sản tiềm ẩn rủi ro thua lỗ.

2. Thực hiện phân tích bất động sản

Sau khi bạn tìm thấy một bất động sản, hãy tính toán dòng tiền dự kiến, thu nhập hoạt động ròng, tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư. Tất cả những con số này sẽ tiết lộ thông tin cực kỳ quan trọng về khả năng sinh lời của tài sản, giúp bạn xác định xem nó có tiềm ẩn nguy cơ thua lỗ hay không.

3. Chọn vị trí một cách cẩn thận

Vị trí là yếu tố then chốt làm nên thành công trong đầu tư bất động sản. Nó xác định giá bất động sản là bao nhiêu, giá thuê là bao nhiêu, tăng trưởng giá trị dài hạn,.... Do đó, để tránh thua lỗ, bạn nên thực hiện nghiên cứu vị trí bất động sản để đạt được mục tiêu mong muốn.

4. Cẩn trọng trong việc chọn lựa người thuê

Trên thị trường cho thuê bất động sản, khách thuê đóng vai trò chính trong sự thành công của khoản đầu tư bất động sản. Sau khi mua một bất động sản và chuẩn bị cho thuê, nhà đầu tư cần đảm bảo dành đủ thời gian và sàng lọc kỹ khi chọn người thuê. Người thuê nhà tử tế sẽ không phá hủy tài sản của bạn và sẽ trả tiền thuê nhà đúng hạn. Với những người thuê nhà tồi tệ, họ sẽ khiến bạn phải tốn một khoản lớn để bảo trì và giảm khả năng sinh lời của bạn.

5. Lập kế hoạch quảng cáo bất động sản khi người thuê chuẩn bị chuyển đi

Mỗi khi người thuê lựa chọn chuyển đi, hãy hỏi họ về nguyên nhân khiến họ rời đi. Đó có thể là do tiền thuê nhà cao, thiếu an ninh, các tiện ích cũ hoặc thậm chí là giao tiếp kém từ phía chủ nhà.

Khi người thuê sắp chuyển đi hãy nhanh chóng tìm các kênh để quảng cáo cho thuê bất động sản nhằm tránh tình trạng tài sản bị bỏ trống quá lâu.

Trong thị trường bất động sản, một khoảng thời gian chịu lỗ có thể xóa sạch lợi nhuận đầu tư trong nhiều năm. Đây là lý do tại sao bạn cần biết nguyên nhân có thể khiến bạn thua lỗ và cách phòng tránh chúng.

Dương Thảo An (Mashvisor)