Với việc sửa đổi Luật Nhà ở của Việt Nam có hiệu lực vào tháng 7 năm 2015, thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam mang lại tiềm năng tăng trưởng dài hạn và tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Cẩm nang này này nhằm cung cấp cho các nhà đầu tư nước ngoài một cái nhìn tổng quát về khung pháp lý cũng như một số thông tin quan trọng về đầu tư bất động sản nhà ở ở Việt Nam.

Tổng quan

Việt Nam nằm ở trung tâm của Đông Nam Á và có diện tích trải dài 330.967 km2. Đây là nơi có hơn 90 triệu người với gần 50% của dân số dưới 30 tuổi (1). Đất nước đã trải qua tăng trưởng kinh tế ổn định trong những năm gần đây với tốc độ tăng trưởng GDP trung bình 6,15 phần trăm từ năm 2000 đến năm 2015. Sự hình thành của Cộng đng Kinh tế ASEAN và việc thông qua TPP sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế Việt Nam và tăng đầu tư nước ngoài vào trong nước.

Thành phố H Chí Minh ( hay còn gọi là Sài Gòn)

Nằm ở phía Nam của Việt Nam, thành phố H Chí Minh (TP H Chí Minh), trước đây tên Sài Gòn, là một trong những thành phố lớn nhất và quan trọng nhất trong Việt Nam. Thành phố này không chỉ là một trung tâm thương mại và tài chính mà còn là trung tâm khoa học, văn hóa, giáo dục và công nghệ của Việt Nam.

Với dân số trẻ và năng động hơn 8 triệu người và tầng lớp trung lưu đang phát triển, TPHCM có tiềm năng thị trường rất lớn. Thành phố tự hào có cơ sở hạ tầng tốt nhất trong cả nước bao gm cả hệ thống giao thông và viễn thông hiện đại để tạo ra thành phố được quy hoạch tốt hiện đại có thể trở thành mong muốn nhất và trung tâm thương mại quốc tế ở Đông Nam Á.

Những lý do hàng đầu để đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam

Khả năng tăng giá: Thị trường bất động sản tăng trưởng dài hạn có tiềm năng cao, môi trường chính trị ổn định của đất nước, nền kinh tế phát triển ổn định và đầy triển vọng phát triển, tỷ lệ đô thị hóa cao và dân số trẻ.
Khả năng chi trả. Lựa chọn nhà ở cao cấp với bộ đầy đủ các tiện ích, vị trí tốt, phân khúc dễ tiếp cận, giá cả rất phải chăng so với các nước trong khu vực.
Cho thuê tốt. Với sự gia tăng vốn đầu tư nước ngoài, nhiều người nước ngoài và chuyên gia dự kiến sẽ chuyển đến thành phố lớn của Việt Nam, hứa hẹn tiềm năng cho thuê tốt cho chủ nhà.
Thiên đường du lịch. Điểm đến du lịch nổi tiếng trong các thành phố lớn của ASEAN nằm trong vòng 2 giờ bay, Việt Nam là một nơi lý tưởng cho các du khách và người nghỉ dưỡng.

Đối với người sinh sống tại nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Luật nhà ở mới

Luật cung cấp các điều kiện pháp lý về sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tại Việt Nam. Luật mới có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2015 cho phép người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam để mua nhà ở Việt Nam.

Quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu đất tư nhân người nước ngoài không được công nhận ở Việt Nam. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam cho phép cá nhân hoặc tổ chức công ty có quyền sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Quyền đó được gọi là sử dụng đất đúng (“LUR”). Một tòa nhà, nhà hoặc căn hộ được xây dựng trên đất liền có thể được sở hữu khi một người có tài liệu pháp lý hợp nhất được gọi là “Chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và các tài sản khác trên đất liền ”(hoặc viết tắt là“ Sổ hng ”)

Điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Cá nhân nước ngoài: được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không được hưởng quyền ưu đãi và miễn trừ ngoại giao.
- Tài liệu chi tiết: hộ chiếu hợp lệ được dán tem bởi cơ quan di trú của Việt Nam và cá nhân đó phải không thuộc nhóm người được hưởng ưu đãi hoặc không được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Các đơn vị nước ngoài: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh và các văn phòng đại diện của các doanh nghiệp nước ngoài, các quỹ nước ngoài, và chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
- Tài liệu chi tiết: giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc tài liệu chứng minh sự cho phép hoạt động tại Việt Nam (cả hai được gọi là làm giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc IRC) do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam và có hiệu lực tại thời điểm tham gia vào thu hút nhà ở

Quyền lợi và bảo vệ

Cá nhân nước ngoài được cấp Sổ hng cho tài sản nhà ở tại Việt Nam sẽ được quyền sở hữu và sử dụng các quyền tương tự người Việt Nam địa phương, ngoại trừ những hạn chế nhất định bao gm giới hạn mua và thời hạn quyền sở hữu (như được thảo luận trong Phần 2e dưới đây). Các quyền này bao gm không hạn chế:

Sử dụng nhà ở cho mục đích để ở và các mục đích khác không bị pháp luật cấm;
Duy trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà cửa phù hợp với các điều kiện và thủ tục của Pháp luật về Xây dựng.
Được phép thực hiện các giao dịch bất động sản trên tài sản của họ như bán, cho thuê, thế chấp, thừa kế, vv, phù hợp với điều kiện và thủ tục của luật kinh doanh bất động sản;
Nhận tiền bi thường theo giá thị trường theo quy định của Pháp luật khi Nhà nước phá dỡ, mua lại bắt buộc, hoặc chỉ huy nhà của họ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội
Khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện về vi phạm chống lại quyền sở hữu hợp pháp của họ.

Các tổ chức nước ngoài có thể sử dụng tài sản của họ với các quyền tương tự như đã đề cập nhưng chỉ là chỗ ở có sẵn cho nhân viên của họ. Các quyền như vậy cũng phải chịu một số hạn chế nhất định bao gm giới hạn mua và quyền sở hữu (được cung cấp bên dưới). Để làm rõ, các thực thể nước ngoài là không được sử dụng nhà để kinh doanh bao gm cho thuê lại, văn phòng cho các mục đích khác.

Người mua nhà nước ngoài không bắt buộc phải cư trú hoặc làm việc tại Việt Nam để đủ điều kiện sở hữu nhà.
Mặc dù có sự khác biệt về quyền sở hữu đối với người mua nhà ở nước ngoài và địa phương, nhưng không có sự khác biệt trong giá mua giữa một người địa phương và người mua là người nước ngoài

Những Hạn chế

Quyền sử dụng đất

Cá nhân nước ngoài sở hữu tối đa 50 năm (có thể gia hạn) tính từ ngày phát hành Sổ Hng
Cá nhân nước ngoài – kết hôn với công dân Việt Nam – quyền sở hữu vĩnh viễn
Các tổ chức nước ngoài – tối đa thời hạn (bao gm mở rộng thời hạn) được ghi trong giấy chứng nhận đầu tư.

Giới hạn số lượng bất động sản bán ra cho người nước ngoài

Tối đa người nước ngoài được mua 30% tổng số đơn vị trong một khu chung cư;
10% tổng số căn nhà riêng biệt trong một khu dân cư; hoặc là
250 căn nhà trong một đơn vị hành chính tương đương với một phường.

Trong trường hợp người nước ngoài nhận hoặc thừa kế nhà ở trong một khu vực cụ thể nơi đã đáp ứng hạn ngạch nhà ở cho người nước ngoài, họ chỉ được hưởng giá trị của (các) ngôi nhà

Ba (03) tháng trước khi hết thời hạn sở hữu, các chủ nhà người nước ngoài có thể xin gia hạn thời hạn sử dụng nhưng không quá mười lăm năm. Họ cũng có thể bán hoặc yêu cầu cho/tặng tài sản của họ. Nếu chủ nhà nước ngoài không làm như vậy trước ngày hết hạn, tài sản của họ sẽ được chuyển thành tài sản của Nhà nước.

QUY TRÌNH MUA NHÀ ĐỐI VỚI NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

Đơn vị đo lường: Giá bán & phí quản lý sẽ dựa trên Diện tích sử dụng thuần (Diện tích thông thủy), cũng sẽ được chỉ rõ trong Thỏa thuận mua bán (SPA). Nhìn chung, Diện tích lọt lòng là khu vực trong tòa nhà và bao gm các khu vực được chụp bởi các bức tường ngăn cách phòng, ban công / loggia đính kèm đến tòa nhà. Nó loại trừ khu vực tường, cột, ống dẫn dịch vụ và ngăn kỹ thuật bên ngoài.

Booking: Đặt cọc không hoàn lại 100 triệu VND (bằng thẻ tín dụng thanh toán hoặc chuyển khoản qua ngân hàng) và ký vào vào Thỏa thuận Hợp đng Đặt cọc
Đợt 1 & Hợp đng ký quỹ: Thanh toán khoản đầu tiên bằng chuyển khoản ngân hàng trong vòng 14 ngày kể từ ngày đặt cọc để thực hiện Hợp đng đặt cọc mua bán
Thanh toán các đợt theo lịch trình: Thanh toán các đợt theo lộ trình của thỏa thuận đặt cọc
Ký hợp đng mua bán: Thực hiện ký kết hợp đng mua bán nếu đã thanh toán đúng theo thỏa thuận đặt cọc
Nhận nhà: Thanh toán phí bảo trì, 1 năm phí quản lý và vận hành, phí đăng ký và số tiền trả góp khi bàn giao căn hộ, chung cư
Chuẩn bị h sở để đăng ký cấp giấy “Chứng nhận quyền sở hữu” : Gửi các giấy tờ và tài liệu cho việc cấp Chứng nhận quyền sở hữu (đối với người mua đã ký Thỏa thuận mua bán)
Đợt thanh toán cuối cùng: Thanh toán số dư còn lại trong vòng 14 ngày kể từ ngày thông báo nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu

HỎI – ĐÁP (Q & A)

1.. Trường hợp nào người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng căn hộ từ cá nhân Nếu được nhận chuyển nhượng thì thủ tục sẽ như thế nào

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì:

“Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.

Đối chiếu với quy định này thì nếu cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại mà dự án này không thuộc khu vực bảo đảm an ninh quốc phòng hoặc chỉ được mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sở hữu nhà ở mà có nhu cầu bán lại nhà ở này trước khi hết hạn sở hữu nhà ở, không quy định người nước ngoài được mua căn hộ từ cá nhân là người Việt Nam.

Thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014

2.. Nếu người nước ngoài được cấp sổ hng sở hữu căn hộ 50 năm thì sau 50 năm căn hộ đó có được gia hạn sở hữu hay không và nếu gia hạn chi phí sẽ như thế nào Nếu không được gia hạn thì quy định về vấn đề người nước ngoài sở hữu bất động sản hết thời hạn 50 năm sẽ như thế nào

Theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở 2014: “Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận”.

Việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài được thực hiện theo quy định tại Điều 77 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không xin gia hạn thêm, cũng không bán, tặng cho nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì nhà ở này thuộc sở hữu Nhà nước (Điểm đ, Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở 2014).

Theo quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trường hợp cá nhân nước ngoài trong thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu bán, tặng cho nhà ở cho cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét gia hạn theo quy định tại Điều 77 Nghị định này.

Pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai chỉ quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân nước ngoài nếu đối tượng này thuộc diện được sở hữu và đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc mua, thuê mua nhà ở, không quy định việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp cá nhân nước ngoài thuê căn hộ có thời hạn với chủ đầu tư.

Các quyền và nghĩa vụ giữa cá nhân nước ngoài thuê nhà ở với chủ đầu tư được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đng thuê nhà ở. Trường hợp cá nhân nước ngoài có nhu cầu cho thuê lại nhà ở này thì phải được sự đng ý của bên cho thuê nhà ở (chủ đầu tư).

3.. Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam có được cho thuê nhà ở

Khi muốn cho thuê nhà ở, người nước ngoài phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện. Việc thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở phải thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

4.. Người nước ngoài có quyền sử dụng đất

Luật nhà ở 2014 chỉ cho người nước ngoài mua nhà ở trong các dự án thương mại, hướng lung đầu tư của người nước ngoài vào những dự án nhà ở, không để dòng vốn đầu tư lớn làm cho các khu dân cư tự phát hỗn loạn, khó kiểm soát.

Mặt khác, số lượng căn hộ, nhà ở cũng bị khống chế, quyền sử dụng đất cũng chỉ có thời hạn theo thời hạn sở hữu nhà chứ không phải là vĩnh viễn, lâu dài như công dân Việt Nam. Ngoài ra, nhà nước chưa cấp quyền sử dụng đất cho người nước ngoài.